房協公屋分別｜vs房委會公屋終極懶人包 5大分別/申請資格/質素全拆解

背景大不同：先認識房協與房委會（房署）的根本差異

要搞懂兩者分別,首先要從它們的「身世」說起。雖然都是提供資助房屋的機構,但它們的背景和角色定位截然不同,這也直接影響了它們旗下樓宇的風格和管理模式。

香港房屋委員會（房委會）：政府主導的法定機構

香港房屋委員會（簡稱房委會,Housing Authority, HA）,其執行部門就是我們常說的「房屋署」。它是根據《房屋條例》成立的法定機構,可以理解為政府推行公共房屋政策的主要執行者。它的核心任務是為低收入家庭提供可負擔的居所,解決基層市民的住屋需求。因此,房委會的公屋項目規模龐大,遍佈全港各區,是香港最主要的公共房屋來源。

香港房屋協會（房協）：獨立運作的非政府、非牟利機構

香港房屋協會（簡稱房協,Housing Society, HS）則是一個獨立的非政府、非牟利機構。它成立於1948年,歷史比房委會更悠久。房協的角色更像是房屋政策的「試驗田」和「補充者」,除了為低收入家庭提供房屋,它也致力於滿足不同階層市民的住屋需求,例如中等收入家庭、長者等。因此,房協的項目種類更多元化,設計也更勇於創新。

【核心比較一】出租公屋申請資格與對象有何分別？

對於申請人來說,最關心的莫過於「我夠不夠資格申請？」。房協和房委會在申請資格和對象上,有著非常核心的分別。

入息及資產限額：誰的要求更嚴格？

一般來說,兩者都會設定入息及資產限額,且每年會作出調整。傳統上,房委會的公屋申請資格相對較為寬鬆,旨在覆蓋更廣泛的低收入家庭。而房協的部分屋邨,特別是針對中等收入家庭的乙類屋邨,其入息上限會更高,但同時資產限額的要求也可能更嚴格。申請前,務必查閱兩家機構當時最新的限額標準。

房協獨有：甲類與乙類出租屋邨是什麼？

這是房協公屋與房委會公屋最大的分別之一。房協將其出租屋邨分為「甲類」和「乙類」,針對不同收入水平的家庭：

房委會公屋：一般申請者與配額計分制

房委會的申請制度則相對統一,主要分為兩大類：

• 一般家庭申請： 俗稱「家庭隊」,輪候時間較長。
• 非長者一人申請者： 採用「配額及計分制」,分數越高,獲編配機會越大,輪候時間極長。

申請人只需符合基本的入息、資產及居港年期等要求,即可進入輪候冊。這種制度的優點是覆蓋面廣,但缺點是輪候時間漫長,難以預計。

【核心比較二】單位設計與交樓標準,誰是「公屋界豪宅」？

「房協樓等於靚樓」,這個說法在坊間流傳已久。到底房協公屋是否真的質素更勝一籌,堪稱「公屋界豪宅」？讓我們從幾個方面比較一下。

單位間隔與用料：房協公屋的質素真的比較好嗎？

普遍來說,市場普遍認為房協的單位在設計和用料上更為用心。原因有幾個：

• 間隔設計： 房協的單位間隔較為多元化,部分新式屋邨更會提供露台、梗廚（獨立廚房）等設計,更貼近私人樓宇的格局。相比之下,房委會的公屋設計則較為標準化,以實用和成本效益為主要考量。
• 用料質素： 房協在建築用料、公共空間的裝潢,以至附送的廚廁設備上,往往選用質素較高的品牌和物料,耐用性和美觀度都略勝一籌。
• 創新元素： 作為房屋政策的「試驗田」,房協更願意引入新的建築技術和環保設計,例如「組裝合成」建築法、綠化天台等,提升居住質素。

交樓標準：清水樓 vs 基本裝修

這是一個非常實際的分別。房委會的公屋交樓標準是「清水樓」,即只有批盪牆身、水泥地台,廚廁沒有任何間隔和基本設備,住戶需要自行花費一筆可觀的費用進行裝修。而房協的出租單位,交樓時已鋪設地磚,廚房和洗手間也配備了基本的櫥櫃、潔具等,住戶只需添置傢俬電器即可入住,大大減輕了初期的財政負擔。

屋邨環境與配套設施比較

在屋邨的整體規劃上,房協也經常予人「小而精」的感覺。由於項目規模相對較小,房協在屋邨的園林綠化、康樂設施（如會所、游泳池）、商場設計等方面,能投入更多資源,營造更舒適的社區環境。而房委會的屋邨規模較大,配套設施以滿足基本生活需求為主,例如街市、球場等。

【核心比較三】租金釐定與調整機制

租金是住戶每月最大的開支之一,房協和房委會的租金計算方式亦有不同,直接影響住戶的負擔能力。

房委會公屋的租金水平與計算方式

房委會的公屋租金以「可負擔性」為原則,參考合資格家庭的入息中位數釐定。現時,公屋租金定於家庭入息中位數的10%以下。租金調整機制亦有法例規管,一般每兩年檢討一次,調整幅度會參考公屋租戶的收入變動指數,設有10%的加租上限,相對穩定和可預測。

房協公屋的租金如何釐定？（甲類 vs 乙類）

房協的租金釐定則更具彈性,並按屋邨類別有所不同：

• 甲類屋邨： 租金水平參考房委會公屋,同時會考慮屋邨的地理位置、設施和管理費等因素,一般會比同區的房委會公屋略高。
• 乙類屋邨： 租金釐定會參考市場水平,但會提供一定的折扣,確保租金是中等收入家庭可負擔的。因此,其租金水平會明顯高於甲類屋邨和房委會公屋。

房協的租金同樣是每兩年檢討一次,但調整機制沒有如房委會般的硬性方程式,會綜合考慮通脹、市場租金、管理費等多項因素。

【核心比較四】不只出租公屋！資助出售房屋計劃大比拼

除了出租公屋,房協和房委會也是香港資助出售房屋的兩大供應者,為市民提供上車機會。

房協「資助出售房屋」 vs 房委會「居屋」

房委會的「居者有其屋計劃」（居屋）大家耳熟能詳,是最大規模的資助出售房屋計劃。而房協的資助出售房屋項目,雖然規模較小,但經常成為市場焦點,例如「綠悠苑」、「翠嶺峰」等。兩者在申請資格上大致分為「綠表」（公屋租戶）和「白表」（私人市場人士）,但房協項目的入息及資產限額有時會與居屋略有不同,甚至會推出針對中產家庭的「夾心階層住屋計劃」（已停止）。

轉售限制與補地價安排的差異

兩者的轉售限制和補地價安排亦有分別。房委會的居屋近年收緊了轉售限制,業主需在購入單位後一定年期（例如10年或15年）方可在公開市場出售,並需補回地價差額。房協的項目則有其獨立的轉售條款,部分項目設有「漸進式按揭」,或者在補地價計算上與房委會有所不同。在考慮購買前,必須仔細閱讀該期銷售計劃的詳細條款,特別是關於首次置業印花稅和轉售的規定。

【核心比較五】一表看清：房協vs房委會公屋快速比較

為了讓你更清晰地掌握兩者的分別,以下用一個簡單的表格總結所有重點：

常見問題 (FAQ)

我可以同時申請房協和房委會的公屋嗎？

可以。合資格的房委會公屋申請人,可以透過「一次過申請」安排,同時申請房協的甲類出租屋邨。當房協有新屋邨推出時,會去信邀請合資格的房委會公屋申請者。但要注意,一旦你接受了其中一方的編配並簽訂租約,另一方的申請便會自動取消。

房協的公屋輪候時間會比較快嗎？

不一定。這是一個常見的誤解。房協的屋邨供應量遠少於房委會,而且並非每年都有新單位推出。雖然申請人數相對較少,但由於單位供應不穩定,輪候時間的不確定性非常高,可能比房委會更長。房委會的公屋輪候則有較為清晰的輪候時間參考（例如平均輪候時間）,相對可預測性較高。

如果我的入息超過公屋上限,還有其他房屋選擇嗎？

當然有。如果你的入息和資產超出了房委會和房協甲類屋邨的上限,可以考慮以下幾個方向：

• 房協乙類屋邨： 留意房協乙類屋邨的申請時間,它們的入息上限較高。
• 資助出售房屋： 積極留意房委會的「居屋」和房協的「資助出售房屋」計劃,以白表資格申請。
• 港人首置上車盤： 政府不時會推出「港人首置上車盤」項目,資格比居屋更寬鬆。
• 私人市場： 當然,最後還有私人租務或買賣市場的選擇。

總結：如何選擇最適合自己的路？

總括而言,房協與房委會的公屋在背景、申請資格、單位質素及租金機制上均有顯著分別。房委會的角色是提供大規模、標準化的基礎公共房屋,解決大部分基層市民的住屋需要；而房協則更像一個靈活的補充者,以提供更多元、質素更高的房屋選項為特色,滿足不同階層的需要。

希望這篇關於房協公屋分別的完整指南,能助你清晰了解兩者差異。在規劃你的房屋申請策略時,不妨先評估自身的經濟狀況、家庭需要以及對居住質素的期望,再決定哪一條路更適合你。無論選擇哪條路,及早準備,了解清楚規則,才能在這場漫長的房屋競賽中,為自己和家人找到一個安樂窩。

*本文內容僅代表作者個人觀點,僅供參考,不構成任何專業建議。