對於香港的「上車族」而言,資助出售房屋無疑是實現置業夢想的重要階梯。當中,最廣為人知的便是「綠置居」和「居屋」。雖然兩者都是政府資助項目,但在申請資格、定價、單位選擇以至轉售限制上,卻存在著關鍵差異。究竟 綠 置 居 vs 居 屋 哪個更適合您？錯誤的選擇可能不僅錯失良機,更可能影響未來數十年的財務規劃。本文將為您提供一個全面而深入的比較分析,助您釐清所有疑問,作出最明智的決策。
本文核心內容預覽
- ✓ 申請資格對比：誰能申請綠置居？誰又能抽居屋？
- ✓ 售價與折扣分析：為何綠置居通常更便宜？
- ✓ 按揭安排：高成數按揭的異同之處。
- ✓ 單位選擇與轉售限制：長遠規劃的關鍵考慮。
- ✓ 決策指南：一張圖看懂您該如何選擇。
綠置居 vs 居屋：申請資格大比拼
要區分 綠 置 居 vs 居 屋,首先必須從它們的「基因」——申請資格入手。這是兩者最根本的分別,直接決定了您的入場券誰屬。
🎯綠置居：公屋住戶的「內部專線」
「綠置居」（Green Form Subsidised Home Ownership Scheme, GSH）的定位非常清晰,其主要目標是協助現有公共租住房屋（公屋）的租戶,或其他合資格的「綠表人士」自置居所,從而騰出他們原有的公屋單位,加快公屋流轉。可以把它想像成一個專為綠表人士而設的置業快線。
誰符合綠置居申請資格？
- 房委會轄下公屋的租戶
- 房協轄下甲類出租屋邨的住戶
- 持有房屋署／市建局發出有效《綠表資格證明書》的人士,例如：
– 通過詳細資格審查並即將在12個月內獲配公屋的申請者
– 受政府清拆計劃或市區重建計劃影響的居民 - 持有有效《保證書》的房屋署屋宇事務助理職系人員
- 長者租金津貼計劃的受惠者
🏠居屋：涵蓋綠表與白表的「大抽獎」
相比之下,「居屋」（Home Ownership Scheme, HOS）的申請門檻更廣闊,它同時接納「綠表」和「白表」兩類申請者。這意味著,除了上述的綠表人士外,不擁有物業的香港永久性居民,只要符合入息及資產限額,也能透過「白表」途徑申請,實現置業夢。
居屋的兩大申請類別：
- 綠表申請者： 與綠置居的資格完全相同。
- 白表申請者： 主要為私營房屋的住戶、公屋或任何資助房屋住戶的家庭成員。申請者需符合房委會每年公布的入息及資產限額,並且在過去24個月內不曾擁有任何香港住宅物業。這類申請者被稱為「居屋白表」申請人,競爭相對激烈。
| 比較項目 | 綠置居 (GSH) | 居屋 (HOS) |
|---|---|---|
| 主要申請對象 | 僅限綠表申請者 (如公屋住戶) | 綠表申請者 + 白表申請者 (符合入息資產限額的非業主) |
| 競爭對手 | 僅與其他綠表人士競爭 | 需同時與綠表及白表人士競爭 |
| 核心目的 | 促進公屋流轉,讓公屋住戶置業 | 協助中低收入家庭自置居所 |
售價折扣與按揭：哪個更「貼地」？
價格永遠是買樓最重要的考慮因素。在 綠 置 居 vs 居 屋 的對決中,兩者的定價策略和按揭安排直接影響您的首期預算和每月供款壓力。
💰售價與折扣率
一般而言,綠置居的折扣率會比居屋更高,這意味著其售價相對更低。原因在於兩者定價機制的基準有所不同。
- 居屋定價： 通常以評定市值的一定折扣率（近年約為市價五一折至七折不等）出售,例如「居屋2023」便是以市價六二折定價。
- 綠置居定價： 折扣率會比上一期居屋更高,通常會再低一成。例如「綠置居2023」的折扣率高達市價四一折,入場費僅需數十萬元。
這個定價差異,使得綠置居成為預算極為有限的綠表申請者的首選。但要注意,更高的折扣率也意味著將來在公開市場轉售時,需要補回更多的地價差額。
🏦居屋按揭與綠置居按揭
在按揭方面,綠置居和居屋都享有由房委會作擔保的巨大優勢,讓買家能承造高成數按揭,這是一般私樓無法比擬的。
由於有政府擔保,銀行在審批 居屋按揭 或綠置居按揭時,通常會豁免壓力測試,且估價十足,申請過程相對簡單。
| 按揭項目 | 綠置居 (GSH) | 居屋 (HOS) |
|---|---|---|
| 最高按揭成數 | 最高可達 95% (即首期只需樓價5%) | 綠表：最高 95% 白表：最高 90% |
| 最長還款期 | 一般為 25年 | |
| 壓力測試 | 豁免 | |
| 擔保期 | 由首次出售日期起計 30年 | |
注意：雖然白表買家最高按揭成數為90%,但仍遠高於私樓需要透過按揭保險才能達到的水平,且無需支付按揭保費。這對首期不足的「居屋白表」申請者來說是一大福音。
單位選擇與轉售限制深度分析
除了價錢,單位的質素、地點以及未來的升值潛力,同樣是置業的重要考量。這就牽涉到單位來源和 轉售限制 的問題。
🏢單位來源與質素
- 綠置居： 單位主要來自新建的公屋項目,或是從規劃興建公屋的土地撥出興建。因此,其設計、用料及配套設施與新式公屋標準相若。這意味著質素有保證,但可能不及居屋那樣「私樓化」。
- 居屋： 單位是全新設計和興建的資助出售房屋,其標準和規格通常高於公屋,更貼近私人住宅。地點選擇也可能更多元化,部分更位於市區核心地段。
簡單來說,如果您對居住質素和屋苑配套有較高要求,居屋可能是更佳選擇。若您追求極致性價比,綠置居的公屋質素亦已相當不俗。
⚖️轉售限制：鎖定期的博弈
資助房屋的轉售限制是政府為了遏止炒賣、確保資源用於自住需要而設。自2022年起,房委會收緊了綠置居和居屋的轉售限制,兩者採用相同的標準。這對長遠資產規劃影響深遠。
| 年期 (由首次轉讓契據日期起計) | 可出售對象及市場 |
|---|---|
| 首5年 | 只能在第二市場以不高於原價,轉售予房委會提名的綠表買家。 (俗稱「禁售期」) |
| 第6至15年 | 可在第二市場（居屋第二市場計劃）按業主自行議定的價格,免補地價出售予合資格人士 (綠表及部分白表買家)。 |
| 15年後 | 業主可繳付補價後,在公開市場自由出售、出租或轉讓單位,與一般私樓無異。 |
這個劃一的轉售限制意味著,無論您選擇綠置居還是居屋,都需要有至少15年的長遠持有心理準備,才能完全釋放單位的市場價值。短期內想透過資助房屋獲利的空間已幾乎不存在。
綠置居 vs 居屋：我應該點揀？決策指南
經過以上多維度的比較,相信您對兩者已有深入了解。那麼,站在抉擇的十字路口,到底應該如何選擇？以下為您總結一個清晰的決策框架。
終極對決：一張表看懂如何選擇
優先考慮【綠置居】
- 您是公屋住戶,希望盡快置業。
- 首期預算極為有限,5%首期對您極具吸引力。
- 對價格極度敏感,追求最高折扣率。
- 不介意單位規格與公屋相若。
- 中籤機會相對較高（因申請人池較小）。
優先考慮【居屋】
- 您是白表申請者（這是您的唯一選擇）。
- 您是綠表申請者,但追求更多地點和屋苑選擇。
- 對單位的設計和質素有更高要求。
- 預算相對充裕,能負擔較高的樓價和首期。
- 希望有機會抽到「樓王」級的市區靚盤。
FAQ 常見問題
Q1: 我是綠表申請人,可以同時申請綠置居和居屋嗎？
A: 可以,但要視乎兩者的申請時間。綠置居和居屋通常是分開接受申請的。您可以先申請其中一個,若未能成功揀樓,再申請另一個。但要注意,一旦您透過任何一個計劃成功購入單位並簽署買賣協議,便不能再參加另一個計劃,並且您原有的公屋單位也需要交還。
Q2: 購買綠置居或居屋後,需要交還公屋單位嗎？
A: 是的,這是必須的。不論您是購買綠置居還是以綠表身份購買居屋,在收樓後都需要在指定期限內（通常為收樓後60天內）交還現居的公屋單位,這是「公屋換資助屋」的核心政策。
Q3: 除了樓價,買綠置居和居屋還有哪些額外開支？
A: 與購買私樓一樣,您需要預備一筆額外費用,主要包括：印花稅、律師費、契據註冊費、管理費按金、裝修費等。雖然樓價較低,但這些雜費加起來也可能是一筆不小的數目,務必在計算首期時一併考慮。
Q4: 綠置居和居屋的揀樓次序是怎樣的？
A: 兩者都採用攪珠抽籤決定揀樓的優先次序。一般來說,會優先處理受重建影響的家庭申請者,然後是「家有長者優先選樓計劃」的家庭,接著是一般家庭,最後是單人申請者。在居屋計劃中,綠表和白表申請者會按一定比例（如4:6）分配單位,並在各自的隊伍中按抽籤次序揀樓。
總結
總括而言,綠 置 居 vs 居 屋 的選擇並無絕對的優劣,而是一個高度個人化的決策。綠置居是為公屋住戶量身訂造的「上車捷徑」,以極低的入場門檻和高折扣率為最大賣點；而居屋則提供了一個更廣闊的平台,讓綠表和符合資格的白表人士都能參與,提供更多元化的單位選擇。
在做決定前,請務必仔細評估自身的財務狀況、家庭需要、對居住環境的期望,以及對未來資產流動性的規劃。希望本文的全面分析,能助您撥開迷霧,清晰地找到那條最適合您的置業之路。
*本文內容僅代表作者個人觀點,僅供參考,不構成任何專業建議。所有資料（包括但不限於申請資格、售價、折扣率及轉售限制）以香港房屋委員會最新公布為準。置業涉及重大財務決策,建議在作出任何決定前諮詢專業人士的意見。