不少香港家庭與內地淵源深厚,在內地持有祖屋、物業或土地的情況十分普遍。當需要申請公屋或面臨資產審查時,心中總會浮現一個大問號：「大陸有物業可否申請公屋？」這個問題牽動著無數家庭的居住希望。擔心內地資產會成為申請路上的「攔路虎」,又害怕不小心漏報而帶來嚴重後果,實在令人頭痛。
別擔心！這篇文章就是你的「定心丸」。我們將為你徹底剖析香港房委會的最新政策,無論你是首次申請公屋的新手,還是需要申報資產的現有住戶,都能一篇搞懂內地物業對公屋資格的具體影響、如何正確申報公屋資產上限,以及瞞報內地資產後果有多嚴重。讓我們一起揭開謎底,確保你的居住權益不受影響。
核心解答：大陸有物業,不等於自動喪失公屋資格
首先要派發一顆「定心丸」：在內地擁有物業,並不代表你會被直接取消資格（DQ）。這與在香港持有住宅物業的「一刀切」規定有著本質上的區別。
💡關鍵原則：重點是「資產總值」,而非物業本身
香港房委會的政策核心,從來都不是「你有沒有樓」,而是「你總共有多少錢」。簡單來說：
- ✓ 香港住宅物業： 只要家庭任何成員在香港擁有住宅物業的權益,無論大小,都會直接喪失申請資格。這是硬性規定,沒有灰色地帶。
- ✓ 非香港住宅物業（包括內地）： 無論是內地的住宅、商鋪、廠房、土地,還是海外的任何物業,房委會的態度是「可以有,但要計數」。這些物業本身不會讓你出局,但它們的價值必須計算在家庭總資產淨值內。
換言之,你內地的祖屋,只要其估值加上你家庭的其他資產（如現金、股票、車輛等）沒有超過房委會規定的限額,你依然完全符合申請或居住公屋的資格。
💰如何計算大陸物業的資產價值？
計算內地物業的資產價值,並不像想像中那麼複雜。基本的公式是：
物業資產淨值 = 物業市值 – 尚未償還的按揭貸款
那麼,「市值」如何釐定呢？房委會接受以下幾種方式：
- 專業估價報告： 委託香港測量師學會內的認可專業機構或測量師行進行估價,這是最穩妥、最具公信力的方法。
- 內地官方證明： 提供內地相關政府部門（如房地產交易中心）出具的估值證明或近期交易紀錄作參考。
- 銀行估價： 如物業有按揭,可提供承按銀行的最新估價文件。
重點是,申報者有責任提供可信的證明文件,切勿自行「估算」或低報價值,以免被視為虛假陳述。
公屋申請人 vs. 現有住戶：兩類審查大不同
內地物業的資產計算,對於正在申請公屋的人士和已經入住的租戶,會在兩個不同的階段產生影響。兩者的審查標準和政策側重點有所不同。
📝首次申請公屋：必須符合入息及資產限額
對於首次申請者,房委會會對整個家庭的總入息和總資產淨值進行嚴格審查。你的內地物業價值,會與你的現金、股票、車輛等所有資產加總,然後與下表的限額進行比較。只要總數不超標,就符合資格。
以下是截至2024/25年度的公屋申請入息及總資產淨值限額,僅供參考（最新數字請以房委會公佈為準）：
| 家庭人數 | 每月最高入息限額 | 總資產淨值限額 |
|---|---|---|
| 1人 | HK$12,940 | HK$286,000 |
| 2人 | HK$19,730 | HK$387,000 |
| 3人 | HK$24,740 | HK$505,000 |
| 4人 | HK$30,850 | HK$590,000 |
| 5人 | HK$37,740 | HK$655,000 |
所有申請人必須在申請表(HD274)上,如實申報所有家庭成員（不論是否在香港）的全部資產,內地物業是絕對不能遺漏的一環。
🏠現有公屋住戶：小心觸及「富戶政策」
對於已經「上樓」的家庭,則要關注另一項重要政策——「富戶政策」。這項政策旨在確保珍貴的公屋資源能流轉給更有需要的人。內地物業的價值,正是在這個環節成為審查的重點。
「富戶政策」的審查機制：
- 審查時間點： 住戶在公屋居住滿十年後,之後須每兩年進行一次資產申報。
- 遷出條件（超級富戶）： 只要觸及以下任何一項,就需要遷出公屋單位：
- 家庭總資產淨值,超出當時公屋入息限額的100倍。
- 家庭總入息,超出當時公屋入息限額的5倍。
- 在香港擁有任何住宅物業。
舉個例子,假設一個4人家庭,公屋入息限額為$30,850。那麼,他們的「富戶」資產上限就是 $30,850 x 100 = $3,085,000。如果他們在內地的物業估值,加上香港的資產總和超過了這個數目,就必須遷出。因此,即使當初申請時資產符合標準,但隨著內地樓價上升,物業升值也可能讓你變成「富戶」。
瞞報大陸物業？房署嚴打下的嚴重後果
「天高皇帝遠,我在內地的資產,香港房署怎麼會知道？」如果你還抱持這種僥倖心態,那就大錯特錯了。近年來,房委會已明確表示,將會加強對內地及海外資產的查核,瞞報行為一旦被揭發,後果遠比你想像的要嚴重。
🔍房署如何核實你在內地的資產？
房署的查核網絡正越織越密,主要通過以下途徑：
- 官方合作機制： 房委會已與廣東省等內地部門建立合作與查核機制。房署可以透過正式渠道,向內地相關機構發函,查詢公屋申請人或租戶是否在當地持有物業。
- 公眾舉報： 俗稱「篤灰」,這是房署發現瞞報個案的主要來源之一。任何知情人士都可以向房署舉報。
- 隨機抽查與數據分析： 房署會定期抽查個案,並利用大數據分析,篩選出可疑的個案進行深入調查。
⚖️一經證實瞞報的3大懲罰
一旦被證實虛報或漏報資產,租戶將面臨「三重打擊」,絕非補交差價那麼簡單。
1. 終止租約 (收樓)
這是最直接的後果。根據租約條款,作出虛假陳述本身就已嚴重違反協議。房委會有權終止租約,收回公屋單位。注意,即使你後來證明總資產並未超額,但只要「瞞報」行為屬實,一樣可以收樓。
2. 刑事檢控
根據《房屋條例》,明知而作出虛假陳述乃刑事罪行。一經定罪,最高可被判罰款港幣5萬元及監禁6個月。近年來,房署加強檢控,已有不少因瞞報內地資產而被定罪的案例。
3. 影響未來申請
被取消資格的申請者及其在申請表上的家庭成員,由取消登記日期起計兩年內,不得再次申請公屋。這意味著一次不誠實的行為,可能會長時間影響整個家庭的居住安排。
常見問題 (FAQ)
內地的祖屋、農地或與親戚聯名的物業需要申報嗎？
答案是：絕對需要。
房委會的要求是申報你擁有的「任何形式的物業權益」。這包括：
- 祖屋： 即使沒有正式房產證,但你有繼承權或居住權,也需要申報。
- 農地/林地： 這些都屬於土地資產,需要估價並申報。
- 聯名物業： 你必須按照你所佔的業權份額,計算其對應的資產價值並進行申報。例如,你與兄弟姊妹三人共同持有一層價值300萬的內地樓宇,你佔三分之一業權,那麼你需要申報100萬的資產。
如果物業難以估價或出售（例如產權不清的祖屋）怎麼辦？
這是一個常見的難題,但「難以處理」不等於「無需申報」。
即使物業短期內難以變現,它的資產價值依然存在。在這種情況下,你應該：
- 尋求專業協助： 盡最大努力尋找認可的測量師行或內地相關機構,對物業進行估價。
- 提供證明文件： 向房屋署提交所有你嘗試估價的證明,並以書面形式詳細解釋物業的複雜情況,例如產權爭議、無法出售的原因等。
- 誠實溝通： 主動與房署溝通,展示你盡力申報的誠意,而不是試圖隱瞞。
如果不小心漏報了,應該如何補救？
人非聖賢,孰能無過。如果發現自己因誤解或一時疏忽而漏報了資產,千萬不要抱著「等被發現再算」的心態,因為那時就太遲了。
正確的補救方法是：立即、主動向房屋署作出書面申報及解釋。詳細說明漏報的原因、資產的具體情況,並補交相關證明文件。主動申報雖然不能保證完全免除責任,但至少能顯示你的誠信,房署在處理時或會酌情考慮。等待被調查揭發,性質就完全不同了。
我把內地物業轉名給非同住的親戚可以嗎？
房委會對於在申請公屋前後或資產審查期間的資產轉移有嚴格規定。如果你在遞交申請表前兩年內,將資產轉移給他人（例如無償轉讓物業）,該資產的價值仍有可能被計算在你的家庭總資產內。這種做法被視為規避資產審查,不僅無法達到目的,還可能被視為不誠實,影響申請的誠信度。切勿以身試法。
總結：誠實申報,才是安居之道
總結全文,讓我們再次回到最初的問題：「大陸有物業可否申請公屋？」答案是清晰的：可以,但前提是其價值沒有讓你的家庭總資產超出上限,並且你必須誠實申報。
隨著香港與內地的信息互通和合作日益緊密,房委會的查核機制只會越來越嚴格和精準。任何心存僥倖、試圖隱瞞資產的行為,都像在走鋼線,隨時可能面臨被收樓、檢控的嚴重後果。這不僅會失去安樂窩,更會為整個家庭帶來無法估量的壓力和困擾。
因此,最強烈的建議是：
- 仔細檢視資產： 在申請或申報前,請與家人仔細盤點所有在香港、內地及海外的資產。
- 備妥證明文件： 積極準備物業的估價報告等證明文件,做到有據可查。
- 有疑問,主動問： 如果對任何資產的申報有疑問,應直接向房屋署查詢,或在必要時尋求專業法律意見。
正確理解大陸物業申報公屋的政策,誠實、準確地完成每一次申報,才是保障你和家人居住權益的唯一、也是最穩妥的道路。
除了資產申報,公屋富戶政策也是現有住戶必須了解的重要一環。
本文內容僅代表作者個人觀點,僅供參考,不構成任何專業建議。