在香港規劃退休生活,除了傳統的儲蓄和投資,您可能聽過「逆按揭」。近年網上甚至出現「安老按揭搵笨」的說法,究竟是真是假？其實,逆按揭（正式名稱為安老按揭）是一項將您的物業價值轉化為穩定現金流的金融工具,但當中涉及的利弊卻需要仔細權衡。本文將為您全面拆解逆按揭的運作模式、申請條件,並深入剖析其優點與潛在風險,助您看清它究竟是安享晚年的神器,還是包著糖衣的陷阱。
什麼是逆按揭 (安老按揭)？
「逆按揭」,正式名稱為「安老按揭計劃」,是由香港按揭證券有限公司的全資附屬機構——香港按證保險有限公司營運的半官方計劃。它的概念與傳統買樓按揭正好相反：傳統按揭是您每月還款給銀行以換取物業擁有權；而逆按揭則是您將已擁有的物業抵押給銀行,反過來每月從銀行收取一筆固定的「年金」,直到百年歸老。
這個計劃的核心目的,是為了解決許多長者「手頭有磚頭,但冇錢使」的困境,讓他們無需賣樓,也能將不動產轉化為流動資金,以應付日常生活開支或提升退休生活品質。
申請逆按揭前,先看清資格要求
在考慮逆按揭的利弊之前,首要步驟是確認自己是否符合申請資格。這不僅是銀行的要求,也是保障您自身權益的第一步。申請條件主要圍繞三大核心：
- 1.
年齡要求：
申請人必須年滿55歲並持有有效香港身份證。若抵押的是未補地價的資助房屋（如居屋）,年齡門檻則提高至60歲或以上。 - 2.
財務狀況：
申請人必須沒有破產紀錄或涉及任何破產呈請,同時也不能有債務重組在身。 - 3.
物業條件：
- 物業必須是位於香港的住宅物業。
- 樓齡一般要求在50年或以下（超過50年會按個別情況考慮）。
- 物業沒有任何轉售限制（未補地價資助房屋除外）且申請時並無出租。
- 若物業仍有按揭未供完,可利用逆按揭的一筆過貸款來清還,但貸款額必須足夠。
💡 小提示： 逆按揭最多可接受三位合資格人士聯名申請,例如夫婦二人。計算年金時會以最年輕的申請人年齡為準。
逆按揭的運作模式：如何將磚頭變月薪？
了解逆按揭的運作原理,是評估其利弊的關鍵。簡單來說,銀行會根據您的年齡、物業估值和您選擇的年金年期,計算出您每月可以收取的金額。整個過程就像是為自己度身訂造一份「物業長糧」。
年金金額如何計算？
影響您每月收取多少錢的因素主要有以下幾點：
- 物業估值： 物業價值越高,年金越多。800萬港元以下的物業可獲100%估值；超過800萬港元的部分則以50%估值計算（物業價值上限為2,500萬港元）。
- 申請人年齡： 年齡越高,每月年金金額越高。
- 年金年期： 可選擇10年、15年、20年或終身。年期越短,每月年金越高。
浮息 vs 定息：利率如何影響你的收入？
與傳統按揭一樣,逆按揭貸款也會產生利息,並會計入總貸款額中。申請人可以選擇兩種利率計劃：
| 利率計劃 | 計算方式 | 特點 |
|---|---|---|
| 浮息按揭 | 香港最優惠利率(P) 減 2.5% | 利率會隨市場波動,總利息支出不確定。 |
| 定息按揭 | 首25年固定利率,其後按浮息計算 | 提供較高的每月年金,利率在指定年期內鎖定,財務規劃更清晰。 |
善用安老按揭計算機
紙上談兵可能有點抽象,香港按證保險有限公司網站提供了官方的「安老按揭計算機」,您只需輸入物業估值、年齡和心儀的年金年期,便能即時估算出每月可獲取的年金金額,是非常有用的初步評估工具。
逆按揭利弊大剖析：是退休神器還是糖衣陷阱？
這部分是整篇文章的核心。了解清楚逆按揭利弊,才能客觀判斷它是否適合您的個人情況。讓我們從正反兩面來審視這個工具。
✅ 逆按揭的「利」：為何吸引銀髮族？
- 提升生活質素： 提供長期穩定的現金流,讓退休生活更有預算和保障,無需再為日常開支而煩惱。
- 原居安老： 最大的好處是無需賣樓搬遷,可以繼續在熟悉的社區安享晚年,解決了「賣樓有錢冇屋住,留屋冇錢使」的兩難。
- 終身毋須還款： 在正常情況下,只要申請人仍然在世,都毋須償還貸款。即使年金年期完結（如選擇10年期）,仍可居住在物業內直至百年歸老。
- 靈活彈性： 除了每月年金,申請人還可以提取一筆過貸款應付突發需要（如醫療開支）。此外,若日後財務狀況改善,可以隨時提前還清全部貸款以贖回物業,且不設罰款。
❌ 逆按揭的「弊」：潛在風險與成本
- 總成本不菲： 逆按揭並非免費午餐。總貸款額除了您收取的年金本金外,還會累積利息、按揭保費、輔導費及法律費用等。雖然這些費用可計入貸款,但它們會像雪球一樣越滾越大,最終蠶食物業的淨值。
- 影響遺產繼承： 這是許多家庭最關心的問題。當借款人離世後,其繼承人有權優先選擇償還全部貸款（本金+利息+各項費用）來贖回物業。若無力或不願贖回,銀行將會出售物業,扣除貸款後若有餘額會歸還繼承人,若不足則由按證保險公司承擔。換言之,想將完整物業留給下一代的想法可能無法實現。
- 違約風險： 申請人必須履行物業的持續責任,例如準時繳交管理費、差餉,以及最重要的——為物業購買火險。若違反相關條款,貸款機構有權終止貸款並收回物業。
- 樓價波動的影響： 雖然申請後的樓價下跌不會影響您已鎖定的每月年金金額,但若在樓市低位時申請,物業估值偏低會直接導致每月年金減少。反之,若在樓市高位申請,則變相鎖定了較高的年金收入,成為一種「保值」工具。
實戰指南：逆按揭申請流程四部曲
若您在權衡逆按揭利弊後仍感興趣,申請流程其實相當清晰,主要分為以下四個步驟：
- 初步評估： 聯絡參與計劃的銀行,進行初步的資格評估和財務諮詢。
- 輔導會面： 這是強制性步驟。申請前必須與名冊上的合資格輔導顧問（執業律師）會面,確保完全理解計劃的權益、責任和法律後果。完成後會獲發《輔導證書》。
- 健康問卷： 在貸款起始日前,需要完成一份簡單的健康問卷。
- 簽署文件： 貸款一經批核,便可與銀行簽署按揭及其他法律文件,正式啟動年金發放。
參與逆按揭計劃的銀行與注意事項
🏦 銀行名單一覽
目前香港有多間銀行及金融機構參與安老按揭計劃,為申請人提供服務。以下是部分參與機構名單：
| 銀行及金融機構 | 銀行及金融機構 |
|---|---|
| 中國銀行(香港) | 南洋商業銀行 |
| 中國建設銀行(亞洲) | 華僑永亨銀行 |
| 集友銀行 | 上海商業銀行 |
| 招商永隆銀行 | 渣打銀行(香港) |
| 香港按揭管理有限公司 | 交通銀行(香港) |
| 富邦銀行(香港) | 東亞銀行 |
⚖️ 為何輔導顧問必不可少？
強制性的輔導會面旨在保護申請人。輔導顧問會以中立的角度,詳細解釋合約條款、您的權利與義務,以及可能發生的法律後果。這筆輔導費用可以加借計入逆按揭貸款總額中,確保您在資訊充足的情況下作出決定。
🔥 買火險：不可或缺的「護身符」
請務必注意,根據安老按揭計劃的條款,申請人必須為抵押物業購買足額的火險。如果忘記投保或續保,銀行有權暫停發放每月年金,甚至在指定期限內未改正時終止整個貸款協議。因此,火險是維持逆按揭有效的基本要求,絕不能忽視。
逆按揭常見問題 (FAQ)
物業可以出租嗎？
一般情況下是不可以的,因為計劃的初衷是「原居安老」。但在特定情況下,如申請人因需要接受長者或醫療護理服務而遷出物業,並已持有該物業超過一年,則可向銀行申請將物業出租。
繼承人可以贖回物業嗎？
絕對可以。當所有借款人離世後,其遺產代理人（繼承人）將有優先權,在指定時間內一次性清還所有貸款結欠（包括本金、利息及各項費用）,以贖回物業的完整業權。
樓價下跌會影響已收取的年金嗎？
不會。一旦成功申請並鎖定年金方案,您每月收取的金額是固定的,並不會因為之後的樓市波動而改變。從這個角度看,若在樓市高位申請,逆按揭反而能鎖定資產價值。
逆按揭與保單逆按揭有何不同？
這是兩個完全不同的計劃。逆按揭（安老按揭）抵押的是住宅物業；而保單逆按揭抵押的則是人壽保險保單,兩者標的物不同,申請資格和條款也各異。
夫婦共同申請有什麼好處？
夫婦聯名申請的最大好處是,若其中一方先行離世,在生的另一方可以繼續收取全數年金,並繼續居住在原有物業內,生活不會受到影響,為伴侶提供了更周全的保障。
結論
總括而言,逆按揭並非「搵笨」的騙局,而是一項結構精密的退休理財工具。它的利弊非常清晰：優點在於能即時解決退休後的現金流問題,實現「原居安老」；缺點則是總財務成本較高,並且會直接影響物業的繼承安排。
這項工具最適合以下人士：擁有已供滿或大部分供款的自住物業、缺乏穩定退休收入、且沒有強烈意願將該特定物業留給子女的長者。在做決定前,務必與家人充分溝通,並諮詢專業的財務顧問和法律意見,確保選擇最符合您家庭長遠利益的方案。
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