首先,真心恭喜你成功抽中居屋,向「上車」這個人生目標邁進一大步！但在興奮地準備簽約之前,你是不是正被「居屋印花稅」這個名詞搞得有點頭痛？「到底要交多少錢？」、「居屋印花稅幾時俾？」、「計錯數或錯過期限會不會有大麻煩？」別擔心,這些問題都是每位準業主的必經之路。本文將為你送上最全面的居屋印花稅終極指南,從最新稅率、獨特的居屋印花稅計算方法,到繳交的確切時間點,讓你一文搞懂所有細節,安安心心踏上置業之路！
什麼是居屋印花稅？2026最新稅率是多少？
在深入了解如何計算和何時繳交之前,我們首先要弄清楚,到底什麼是居屋印花稅。簡單來說,印花稅是政府對樓宇買賣等書面文件（即「樓契」）徵收的一種稅項。過去幾年,為了調控樓市,政府推出了額外印花稅（SSD）、買家印花稅（BSD）及新住宅印花稅（NRSD）等「辣招」。但好消息是,這一切都已成為過去式。
✅ 政府全面「撤辣」後的影響：現時只需繳付「從價印花稅 (AVD)」
根據最新的《財政預算案》,政府已於2024年2月28日起撤銷所有住宅物業需求管理措施。這意味著,無論你是什麼身份的買家,現在購買住宅物業,都無需再繳付任何「辣招稅」。對於居屋買家而言,這代表你只需要根據樓價,繳付稅率較低的「從價印花稅（Ad Valorem Stamp Duty, AVD）」第2標準稅率即可,大大減輕了上車的稅務負擔。
✅ 居屋適用的「從價印花稅」第2標準稅率表詳解
從價印花稅第2標準稅率採用階梯式收費,樓價越貴,稅率越高。以下是截至2026年的最新稅率表,讓你一目了然：
| 物業售價 / 價值（以較高者為準） | 稅率 | 速算算式 |
|---|---|---|
| HK$3,000,000 或以下 | HK$100 | HK$100 |
| HK$3,000,001 至 HK$3,528,240 | HK$100 + 超過HK$3,000,000款額的10% | 樓價 x 10% – HK$299,900 |
| HK$3,528,241 至 HK$4,500,000 | 1.5% | 樓價 x 1.5% |
| HK$4,500,001 至 HK$4,935,480 | HK$67,500 + 超過HK$4,500,000款額的10% | 樓價 x 10% – HK$382,500 |
| HK$4,935,481 至 HK$6,000,000 | 2.25% | 樓價 x 2.25% |
| HK$6,000,001 至 HK$6,642,860 | HK$135,000 + 超過HK$6,000,000款額的10% | 樓價 x 10% – HK$465,000 |
| HK$6,642,861 至 HK$9,000,000 | 3% | 樓價 x 3% |
| HK$9,000,001 至 HK$10,080,000 | HK$270,000 + 超過HK$9,000,000款額的10% | 樓價 x 10% – HK$630,000 |
| HK$10,080,001 至 HK$20,000,000 | 3.75% | 樓價 x 3.75% |
| HK$20,000,001 至 HK$21,739,120 | HK$750,000 + 超過HK$20,000,000款額的10% | 樓價 x 10% – HK$1,250,000 |
| HK$21,739,121 或以上 | 4.25% | 樓價 x 4.25% |
資料來源：香港稅務局
🤔 首次置業身份還有優勢嗎？
在「撤辣」之前,「首次置業」身份是避開高昂「辣招稅」、沿用第2標準稅率的「金鎖匙」。但在全面「撤辣」後,所有人購買住宅物業都統一使用第2標準稅率,因此單純在印花稅層面,「首次置業」身份已經沒有像以往那樣的稅務優勢了。不過,這個身份在申請高成數按揭時仍然非常重要,所以依然是各位「首置」人士的寶貴資產！
推薦閱讀：想了解更多關於首次置業的細節,包括按揭成數和壓力測試等？可以參考我們的《首次置業必睇全攻略：何謂首次置業？印花稅、按揭成數及政府資助懶人包》,為你的置業之路做好萬全準備！
居屋印花稅點樣計？關鍵在於「印花稅估值」
好了,來到最核心的部分：居屋印花稅計算方法。這裡有一個最大的「陷阱」需要注意：居屋的印花稅,並非根據你簽約時的「成交價」或「市價」來計算,而是基於一個非常獨特的數值——由房屋署（房署）或房屋協會（房協）提供的「印花稅估值」（Assessed Value for Stamp Duty）。
💡 核心概念：為何不用成交價,而是用房署的「印花稅估值」？
這個問題的答案,源於居屋的資助房屋性質。居屋的售價本身已經包含了政府提供的折扣（例如市價五一折、六二折等）,並不是單位的完整市場價值。如果直接用折後價來計算印花稅,稅基就會被大大低估。
因此,為了更公平地反映物業的價值,稅務局會採用房署/房協在買家簽署轉讓契據時,為該單位評估的十足市值,作為計算印花稅的基礎。這個「印花稅估值」通常會顯著高於你的買入價。
🏘️ 一手新居屋 vs. 二手未補地價居屋的估值分別
無論你購買的是一手新居屋,還是在居屋第二市場（白居二）購買的二手未補地價居屋,計算印花稅的基礎都是這個「印花稅估值」,兩者在概念上沒有太大分別。
- 一手新居屋：在你揀樓後,房署會提供一份文件,上面會列明單位的售價以及「印花稅估值」,你的律師會根據這個估值去計算稅款。
- 二手未補地價居屋：在簽署臨時買賣合約後,買賣雙方的律師會向房署申請評估單位的十足市值,以釐定最終的「印花稅估值」。這個估值會受到申請時的樓市氣氛影響。
🔢 計算實例：用350萬居屋單位,手把手教你計一次
假設你幸運地抽中了一個新居屋單位,買入價為HK$3,500,000。但房署提供的「印花稅估值」為HK$5,000,000。那麼,你應繳的印花稅是多少呢？
🧮 居屋印花稅計算步驟：
- 第一步：找出計稅基礎。請記住,不是用買入價 HK$3,500,000,而是用「印花稅估值」HK$5,000,000。
- 第二步：對照上文的「從價印花稅第2標準稅率表」。HK$5,000,000 屬於「HK$4,935,481 至 HK$6,000,000」的稅階。
- 第三步：套用稅率計算。適用的稅率為 2.25%。
- 第四步：計算最終稅款：
HK$5,000,000 x 2.25% = HK$112,500
所以,雖然你只用了350萬買樓,但你需要準備的印花稅金額是 HK$112,500。
居屋印花稅幾時俾？黃金30日繳交流程全攻略
解答了「計多少」的問題,接下來就是另一個關鍵問題：「居屋印花稅幾時俾？」這個時間點非常重要,錯過了後果可能很嚴重！
⏰ 繳交期限：簽署「臨時買賣合約」後30日內必須完成
根據稅務局的規定,所有物業買賣的印花稅,都必須在簽署首份具法律約束力的文件（通常是「臨時買賣合約」）後的30天內繳付。這個期限是硬性規定,沒有太多酌情空間,所以一定要在日曆上把這個日子圈起來！
📝 詳細步驟：如何獲取印花稅署的繳款單並付款？
整個繳交過程通常會由你聘請的律師樓代為處理,你只需要配合提供資料和準備好款項即可。大致流程如下：
- 簽署臨約：在你簽署臨時買賣合約後,律師便會開始處理相關文件。
- 文件加蓋印花：律師會將你的買賣合約提交給稅務局的印花稅署,申請「加蓋印花」。
- 獲取繳款單：印花稅署會根據房署提供的「印花稅估值」計算出應繳稅款,並向律師發出繳款單。
- 存入款項：你會收到律師樓的通知,需要在指定時間內將印花稅款項存入律師樓的戶口。
- 律師代繳：律師樓收到款項後,會在30天的限期內代你向稅務局繳清稅款,並完成文件的蓋印程序。
⚠️ 逾期繳交的後果：罰款可高達稅款10倍！
千萬不要低估逾期繳交印花稅的後果。稅務局對此有嚴格的罰則：
- 延遲不超過1個月：罰款為稅款的2倍。
- 延遲超過1個月,但不超過2個月：罰款為稅款的4倍。
- 延遲超過2個月：罰款可高達稅款的10倍。
試想像,如果你的印花稅是HK$112,500,逾期罰款隨時可能是二十萬、四十萬甚至過百萬！這絕對不是一筆小數目。因此,緊記與你的律師保持良好溝通,確保在「黃金30日」內完成所有程序。
買居屋上車,除了印花稅還有哪些必要開支？
印花稅固然是一筆大額開支,但在做置業預算時,千萬別忘了還有以下這些必要費用。全面了解首次置業流程中的各項開支,能助你更穩妥地規劃財務。
lawyers 律師費
包括處理買賣合約及按揭契的費用,一般由數千至萬多元不等,視乎律師樓收費。
💰 首期訂金
綠表買家最低只需支付5%首期,白表則為10%。這是除了印花稅外最大筆的開支。
🛋️ 裝修及傢俬電器費用
新居屋是清水樓,這筆開支豐儉由人,但也是一筆需要提前規劃的費用。
🧾 管理費、差餉地租等雜費
收樓後需要定期繳付的費用,雖然每月金額不大,但累計起來也是一筆持續支出。
居屋印花稅常見問題 (FAQ)
🤔 Q1：如果聯名買居屋,印花稅會如何計算？
印花稅是以物業的份數（即一份買賣合約）為單位計算,而不是按業主人數計算。即使是兩人或多人聯名購買,只要是在同一份合約上,應繳的印花稅總額也是一樣的,並不會因為聯名而需要繳交雙倍稅款。
🤔 Q2：可以申請延遲繳付印花稅嗎？
一般情況下,稅務局對於30天的繳交期限執行得非常嚴格。除非有極其特殊及不可預見的情況,並能提供充分證明,否則很難申請延期。因此,最佳策略是提前準備好資金,避免任何延誤的可能。
🤔 Q3：在哪裡可以查到最新的印花稅率？
最權威的資訊來源是香港稅務局的官方網站。你可以隨時瀏覽稅務局網站,查閱有關從價印花稅的最新公告和稅率表,以確保你獲取的信息準確無誤。
🤔 Q4：如果「印花稅估值」遠高於我的預期怎麼辦？
「印花稅估值」是由房署/房協根據當時的市場情況評估,業主不能對此提出反對或上訴。因此,在做財務預算時,最好預留較為寬鬆的資金,以應對估值可能高於預期的情況。可以參考近期同屋苑二手市場的成交價,對估值有一個大概的心理準備。
🤔 Q5：我可以用信用卡支付印花稅嗎？
印花稅是透過律師樓代繳給稅務局的,而你支付給律師樓的方式則取決於該律師樓接受的付款方法。大部分律師樓主要接受銀行轉賬或本票,一般不接受信用卡直接支付大額的印花稅款。建議提前與你的律師確認付款方式。
總結
總括而言,準確計算「居屋印花稅」並清楚了解「幾時俾」,是每位準居屋業主上車前的必修課。希望這篇終極指南能讓你放下心中的大石。請記住兩大關鍵點：第一,稅款是基於「印花稅估值」而非買入價；第二,必須在簽署臨約後的30天內完成繳交。在簽約前,多與你的律師溝通,確保所有文件及款項都準備妥當,這樣才能讓你無後顧之憂,順利開啟你的置業夢想！
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