辛辛苦苦大半世,終於供甩層樓,以為可以安享晚年,卻發現手停口停,現金流緊絀？望住香港「磚頭」價值不菲,卻不能當飯食,實在是不少退休人士的寫照。如果你正擁有一個自住物業,又想有筆穩定現金流應付退休生活開支,那麼逆按揭（又稱安老按揭）這個選項,絕對值得你深入了解。它能讓你繼續安居於老地方,同時將物業價值轉化為每月「長糧」,實現真正的「以房養老」。
到底什麼是逆按揭 (安老按揭計劃)？
想像一下,你將層樓「反向」供款俾銀行,銀行唔單止唔會向你收錢,反而會每月「出糧」俾你。這就是逆按揭的核心概念。
「逆按揭」的官方名稱是「安老按揭計劃」,由香港按揭證券有限公司（按證公司）推出,旨在為55歲或以上的香港居民提供一個額外的財務選項,讓他們能活用手上的物業資產,換取穩定的退休收入,而無需賣樓或搬遷。
簡單來說,這是一個貸款安排,你將你的自住物業抵押給銀行,銀行會根據你的年齡、物業價值等因素,計算出一個每月發放給你的金額（年金）,你可以選擇在固定年期內領取,或者終身領取,直到百年歸老。整個過程中,你和你的配偶（如適用）都可以繼續安居在原有物業中。
逆按揭申請資格全面睇,我符合條件嗎？
心動不如行動,但在申請前,先來看看你是否符合申請資格。這計劃的門檻其實相當清晰,主要圍繞申請人年齡、物業狀況及業權等方面：
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年齡要求：申請人須年滿55歲（未補地價的資助出售房屋業主,則須年滿60歲）。如果是聯名申請,所有申請人都必須符合年齡要求。
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身份證明：持有有效香港身份證,且並非未解除破產的破產人。
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物業類型：在香港的住宅物業,樓齡一般需在50年或以下。樓齡超過50年的物業,銀行會按個別情況審批。
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業權狀況：申請人必須是物業的業主,可以個人或聯權（長命契）方式持有。如果物業有按揭在身,必須在申請逆按揭時全數清還。
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法律意見：申請前必須接受輔導,並尋求法律意見,確保完全明白計劃的條款、風險和法律責任。
逆按揭可以借到幾多錢？貸款額計算大解構
大家最關心的問題來了：「究竟我層樓可以幫我每月『出幾多糧』？」每月收到的年金金額,並非隨意定斷,而是由一套客觀的貸款額計算方法釐定。主要影響因素包括：
- 申請人年齡：年紀越大,可獲取的每月年金通常越高。
- 申請人數：單人申請比聯名申請（例如夫婦二人）的每月年金金額為高。
- 物業價值：物業估值越高,年金金額的基礎就越大。不過,物業價值有上限,目前首800萬元的估值會作100%計算,其後的價值則會打折扣,上限為2,500萬元。
- 年金年期：選擇「終身」領取,每月金額會比選擇固定年期（如10、15或20年）為低。
為了讓大家有個更具體的概念,以下是一個假設性例子（實際金額請以銀行及按證公司最終批核為準）：
| 情境 | 物業估值 | 申請人年齡 | 年金年期 | 預計每月年金 |
|---|---|---|---|---|
| A先生（單人申請） | HK$600萬 | 65歲 | 終身 | 約HK$15,000 |
| B夫婦（二人申請） | HK$600萬 | 均為65歲 | 終身 | 約HK$13,200 |
| C女士（單人申請） | HK$1,000萬 | 70歲 | 終身 | 約HK$29,000 |
**免責聲明：** 上述例子僅作說明用途,數據為簡化估算,實際可獲取的年金金額會因應市場利率、物業狀況及銀行最終審批而有所不同。
點樣每月「出糧」？解構逆按揭的年金領取方式
逆按揭的其中一個靈活性在於其多樣化的年金領取方式,申請人可以根據自己的財務狀況和退休規劃,選擇最適合自己的方案,打造專屬的退休收入來源：
💰 固定年期領取
你可以選擇在10年、15年或20年的固定期限內,每月領取年金。在這個期限內,你每個月收到的金額會比較高。期滿後,雖然不會再有每月年金,但你仍然可以住在物業內,直至百年歸老。這個方案適合一些預計在特定年期內有較大開支需求的人士。
👴👵 終身領取
這是最受歡迎的選擇,即每月領取年金,直至百年歸老。雖然每月金額相對固定年期方案會較低,但勝在提供了一個終身的、源源不絕的現金流,讓你無後顧之憂,不用擔心「人還在,錢沒了」的窘境。
🏦 一筆過貸款
除了每月年金,你也可以選擇提取一筆過的貸款,以應付突發需要,例如醫療開支、維修家居、甚至是用作旅遊或實現夢想。當然,提取一筆過貸款後,你未來可領取的每月年金金額會相應減少。
逆按揭的利與弊：真係咁著數？
天下間沒有完美的理財工具,逆按揭自然也有其優點和缺點。在做決定前,必須權衡利弊,看看是否真正符合你的需要。
👍 逆按揭的優點
- 安居安老：最大的好處是無需搬離熟悉的社區和居所,可以原地安享晚年。
- 穩定現金流：將不動產轉化為流動資金,提供穩定的每月收入,大大提升退休生活質素。
- 終身毋須還款：在你有生之年,都毋須償還貸款本金和利息。
- 費用封頂：即使樓價下跌,或貸款總額超過物業價值,差額會由按證公司承擔,你的後人毋須背負額外債務。
👎 逆按揭的潛在風險與缺點（陷阱）
- 利息成本：逆按揭始終是貸款,利息會以「複式」計算,貸款總額會隨時間滾存,越滾越大。
- 影響遺產：由於物業已抵押,將來子女若想繼承物業,便需要償還整筆貸款。若無力償還,銀行便會出售物業。
- 其他費用：除了利息,還有按揭保費、輔導費、律師費等開支需要考慮。
- 靈活性限制：物業抵押後,不能隨意出租或出售,除非先清還逆按揭貸款。
身後事點安排？逆按揭下的遺產安排
談及身後事,雖然有點沉重,但卻是申請逆按揭前必須清晰了解的一環。當所有借款人（例如你和你的配偶）都百年歸老後,關於這層樓的遺產安排便會啟動。
屆時,銀行會通知你的遺產代理人或繼承人,他們將有「優先權」選擇如何處理這筆貸款：
- 償還貸款,贖回物業：子女或繼承人可以選擇一次過清還整筆逆按揭貸款（包括本金、利息及各項費用）。還清後,物業的業權便可以完整地轉交給他們,他們可以選擇自住、出租或出售。
- 放棄贖回,由銀行出售物業：如果繼承人沒有能力或不打算贖回物業,銀行便會安排出售該物業。出售所得會用來償還貸款。
這裡有一個非常關鍵的保障機制：
如果賣樓所得的金額高於貸款總額,扣除還款後的餘額將會歸還給你的遺產繼承人。
如果賣樓所得的金額不足以償還貸款（例如樓價大跌）,差額將由按證公司承擔,你的繼承人毋須為此負責,這就是「有限責任」的保障。
FAQ – 關於逆按揭的常見問題
1. 如果我中途想賣樓或搬去同子女住,可以點做？
絕對可以。逆按揭計劃是容許你隨時「提早還款」的。只要你能全數清還貸款總額（本金、利息及相關費用）,就可以取回物業的完整業權,之後你可以自由出售、出租或作其他安排。不過,提早還款可能涉及一些手續費,申請前最好了解清楚。
2. 逆按揭的利率是怎樣計算的？會不會好高？
逆按揭的利率是浮動的,通常與香港最優惠利率（P）掛鈎。現時市場上的計劃主要分為兩種：P按或H按。利率會影響你最終的貸款總額,是申請前必須考慮的重要成本之一。雖然利率是浮動的,但計劃設有保障,確保你每月收到的年金金額不會因利率變動而改變。
3. 如果物業需要大維修,逆按揭可以幫到手嗎？
可以。逆按揭計劃其中一個彈性之處,就是容許申請人提取「一筆過貸款」,以應付特定需要,當中就包括物業維修、醫療開支等。這筆款項會計入你的總貸款額中,並會影響你之後每月可收取的年金金額。
4. 申請逆按揭是否意味著我失去了物業的擁有權？
不是。在你的有生之年,你仍然是物業的合法業主,擁有居住權。逆按揭只是一種抵押貸款安排,物業的業權只是抵押了給銀行,並非轉讓。只有在你百年歸老,而繼承人選擇不贖回物業時,業權的處置才會進入下一步程序。
總結：逆按揭是你的理想退休方案嗎？
總括而言,逆按揭（安老按揭計劃）為香港的銀髮業主提供了一個相當實用的退休理財選項。它成功地將「磚頭」這種非流動資產,轉化為實實在在的每月退休收入,讓你在無需賣樓的前提下,顯著改善晚年生活質素,實現「自製長糧」。
然而,這並非一個「一刀切」的完美方案。你必須仔細考量其利息成本、對遺產安排的影響,以及是否符合你的長遠家庭規劃。在做出最終決定前,強烈建議與家人坦誠溝通,並諮詢專業的理財顧問和律師,確保你對所有條款和潛在風險都有充分的了解。畢竟,一個周全的退休規劃,才能讓你真正安枕無憂。
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