一直住在公屋,是否也夢想擁有屬於自己的安樂窩？其實「綠表」資格就是你最強大的上車門票！很多人聽說用綠表買二手居屋,首期極低,但實際要準備多少資金？居屋按揭會因樓齡而受影響嗎？本文將為你提供最完整的「綠表買二手居屋」攻略,從首期計算、按揭細節,到申請流程五大步驟,讓你一篇搞懂所有關鍵,輕鬆實現置業夢想。
綠表買二手居屋,首期究竟要準備多少？
破解最低5%首期迷思：計算方法與實例
市面上經常聽到「綠表買家只需5%首期」的說法,這聽起來像天方夜譚,但其實是真的！全賴香港房屋委員會（房委會）為綠表買家作出的擔保,讓銀行可以提供高達九成半（95%）的按揭貸款。
首期的計算公式非常簡單：
樓價 – 銀行按揭貸款額 (樓價 x 95%) = 首期 (樓價 x 5%)
舉個例子,假設你看中一個HK$500萬的二手居屋單位：
- 最高按揭金額： HK$5,000,000 x 95% = HK$4,750,000
- 理論上最低首期： HK$5,000,000 x 5% = HK$250,000
換句話說,理論上你只需要準備25萬,就能一圓置業夢！不過,這只是入場費,實際開支還不止於此。
除了首期,還有哪些隱藏開支？
置業是人生大事,除了樓價本身,還有一些「魔鬼在細節」的費用需要納入預算。這些雜費加起來可能也要十幾萬,千萬不能忽略！
| 開支項目 | 預算金額 (以HK$500萬樓價為例) | 備註 |
|---|---|---|
| 印花稅 | 約 HK$112,500 | 根據第2標準稅率計算,實際金額視乎樓價。想了解更多可參考首次置業印花稅2025全解析。 |
| 律師費 | 約 HK$5,000 – HK$10,000 | 處理樓宇買賣合約、按揭契等法律文件。 |
| 地產代理佣金 | 樓價 1% (約 HK$50,000) | 買賣雙方各自支付。 |
| 裝修及傢俬 | 豐儉由人 | 二手樓宇或需基本翻新。 |
*以上數據僅為估算,實際費用可能有所出入。
拆解二手居屋按揭關鍵：政府擔保期與樓齡
什麼是房委會「按揭擔保期」？如何影響按揭成數？
能夠借足95%按揭,全靠房委會提供的「金漆招牌」——按揭擔保。這個擔保期由單位首次出售日期起計,為期30年。在這30年內,萬一業主斷供,房委會會向銀行還款,銀行風險大減,自然樂意批出高成數按揭。
重點來了：如果單位的樓齡加上已過去的擔保期,超出了30年的界線,銀行的態度就會180度轉變。擔保期屆滿後,銀行會將該單位視為普通私樓,按揭成數會大幅回落至六成,這意味著你的首期預算要大幅增加！
樓齡太高會否縮短供款年期？
除了按揭成數,擔保期的剩餘年期也會直接影響你的最長還款期。一般來說,銀行批出的最長還款期不會超過擔保期的剩餘年期,最長為25年。
這條公式你一定要懂：
30年擔保期 – 單位首次出售至今的樓齡 = 剩餘擔保期 (最長還款期)
假設一個單位樓齡已達18年,那麼剩餘擔保期只有12年（30-18=12）,你的還款期最長就只有12年。還款期縮短,代表每月供款額會大幅上升,這會直接影響你的供款壓力。
好消息：綠表買家需要通過壓力測試嗎？
對於很多置業人士來說,按揭壓力測試是一大難關。但對於綠表買家來說,這裡有個天大的好消息！
由於有房委會的按揭擔保,銀行風險極低,因此綠表買家在申請二手居屋按揭時,是毋須進行壓力測試的,只需要符合基本供款與入息比率的要求即可。這大大降低了上車的門檻！
由零到一：綠表買二手居屋5大步驟教學
了解完首期和按揭,是時候進入實戰環節了！整個流程看似複雜,但只要跟著以下五個步驟,就能清晰地一步步完成。
- 步驟一：申請「購買資格證明書」(提名信)
這是入場的第一步。你需要帶同文件到所屬的屋邨辦事處,填寫申請表並繳付申請費用,房委會審核後會發出「購買資格證明書」,有效期為12個月。
- 步驟二：物色心儀單位及簽訂臨時買賣合約
取得證明書後,你就可以像買私樓一樣,透過地產代理尋找心儀的二手居屋單位。確定目標後,便可與賣家簽訂臨時買賣合約,並支付俗稱「細訂」的臨時訂金。
- 步驟三：向銀行申請按揭
簽署臨約後,你需要立即向銀行申請按揭。同時,買方的代表律師會向房委會申請「提名信」,這是銀行正式批核按揭的關鍵文件之一。
- 步驟四：簽署正式合約及完成交易
在臨約後的指定時間內（通常是14天）,你需要到律師樓簽署正式買賣合約,並支付「大訂」。待銀行批出按揭後,在成交日由律師協助完成交易,支付樓價餘款,你就能正式收樓了！
- 步驟五：交還現居公屋單位注意事項
成功上車後,別忘了你需要在指定限期內（通常是新居成交後的60天內）交還你現居的公屋單位,記得要清空單位並恢復原狀。
買家必讀：常見陷阱與注意事項
估價不足風險：如何避免失預算？
雖然綠表買家可享高成數按揭,但銀行依然會對單位進行估價。如果單位的成交價遠高於銀行的估價,銀行只會以估價為基礎計算按揭額。差額部分需要由買家以現金（即增加首期）填補,這就是「估價不足」。
💡 醒目提示： 在簽訂臨約前,可以先向幾家銀行對心儀單位進行免費的網上或口頭估價,做到心中有數,避免大失預算。
小心「影印契」樓：查冊的重要性
如果業主遺失了樓契正本,便只剩下存於田土廳的「影印契」。這類單位在法律上被視為業權不完整,銀行極有可能拒絕批出按揭,或要求買家提供額外證明,過程非常繁瑣。因此,在簽約前,務必委託律師進行查冊,確認單位業權清晰。
揀樓前如何評估單位維修狀況？
二手居屋是「現況交收」,意味著買家需要承擔單位的所有維修問題,例如漏水、牆身剝落等。睇樓時記得要仔細檢查,特別是廚房和廁所等「重災區」。此外,也可以向大廈管理處了解大廈是否有任何大型維修計劃,這可能涉及一筆不小的維修費用。
常見問題 (FAQ)
綠表資格涵蓋哪些人士？
一般來說,綠表資格主要涵蓋以下幾類人士：
- 房委會轄下公共租住房屋（公屋）的住戶
- 香港房屋協會轄下甲類出租屋邨的住戶
- 持有房屋署／市區重建局發出有效《綠表資格證明書-祇適用於出售綠表置居計劃單位》的人士
- 房委會「長者租金津貼計劃」的受惠者
詳細及最新的資格準則,建議查閱香港房屋委員會的官方網站。
購買二手居屋後,未來可以加按或轉按嗎？
在未補地價的情況下,居屋的加按或轉按受到嚴格限制。一般只有在特殊情況下（如籌措醫藥費、家庭成員教育開支等）並獲得房委會批准,才可能進行加按。若想自由地將單位加按或轉按,則必須先向政府補回地價,將單位轉為全面市場物業。
整個買賣流程大約需時多久？
由申請「購買資格證明書」開始,到物色單位、申請按揭,直至最終簽約成交,整個過程通常需要2至3個月時間。時間的長短取決於尋找單位的速度、文件處理及銀行審批的效率。
如果伴侶是私樓業主,我還能用綠表資格嗎？
不可以。綠表申請人及名列申請表上的家庭成員,在過去24個月內都不能持有任何香港住宅物業的權益。如果你的伴侶是業主,而你們計劃結婚並將他／她加入家庭申請,便會喪失綠表資格。
總結
總結來說,利用綠表買二手居屋無疑是公屋住戶一個絕佳的上車途徑,其最大優勢在於高達九成半的按揭成數,大大減輕了首期負擔。然而,成功置業的關鍵在於深入了解政府擔保期、單位樓齡對按揭的影響,並清晰掌握整個申請流程。只要做足準備,仔細規劃,避開估價不足等常見陷阱,你的置業夢想絕非遙不可及。
*本文內容僅代表作者個人觀點,僅供參考,不構成任何專業建議。