綠表買二手居屋全攻略：拆解資格、按揭、流程與2026最新擔保期政策

由公屋換到居屋,實現安居夢,是不少家庭的奮鬥目標。利用「綠表」資格殺入居屋第二市場,無疑是一條熱門的上車跑道。它的魅力在於入場門檻相對親民,樓盤選擇也比新居屋更靈活。不過,從確認資格、睇樓簽約,到計數㩒按揭,最後還要交還公屋,整個過程環環相扣,任何一步「計錯數」都可能打亂全盤計劃。別擔心！這篇攻略將為你一文拆解綠表買二手居屋的完整流程,帶你輕鬆掌握2025年的最新資訊,讓你由公屋順利「升呢」做業主！

誰是「綠表」幸運兒？2026年申請資格大檢閱

要展開綠表買二手居屋的旅程,第一關就是要搞清楚自己是否手持這張珍貴的「入場券」。很多人以為只有現役公屋住戶才算「綠表」,但其實它的涵蓋範圍比你想像中更廣！

📜 綠表申請者核心資格

簡單來說,想用綠表上車,你必須同時滿足兩大核心條件：持有有效的「綠表」身份,以及符合房委會的基本申請規定。

✅ 條件一：誰擁有「綠表」身份？

「綠表」並非指一張綠色的實體表格,而是一種資格統稱。只要你屬於以下任何一類,恭喜你,你就是綠表人士：

香港房屋委員會（房委會）轄下公屋住戶（最常見的一群！）。
香港房屋協會（房協）轄下甲類出租屋邨的住戶。
房委會轄下中轉房屋的認可居民。
持有有效《綠表資格證明書》的人士,例如受市區重建影響的家庭。
房委會「長者租金津貼計劃」的受惠者。

✅ 條件二：符合基本申請規定

除了身份,申請人及家庭成員亦要滿足以下基本門檻：

年齡： 申請人必須年滿18歲。
居港年期： 申請人及所有家庭成員均須在香港居住,且不受任何附帶逗留條件限制。
家庭關係： 若以家庭名義申請,成員間須為直系親屬。已婚者,其配偶亦必須名列在申請表上（除非已合法分居等特殊情況）。

🚨 申請前注意：兩大「紅線」或會喪失綠表資格

符合基本條件只是第一步,千萬要留意以下兩大關鍵限制,一旦踩中「紅線」,你的置業大計隨時告吹！

物業擁有權限制： 這是最重要的一環！由遞交申請前的24個月起,直至簽訂臨時買賣合約當日,申請人及名列申請表的任何家庭成員,都不能在香港以任何形式擁有住宅物業。這確保了資助房屋資源是真正幫助無殼蝸牛。
資助房屋限制： 香港的資助房屋福利,原則上是一生一次。如果你或家庭成員曾是任何資助自置居所計劃的業主（如一手居屋、綠置居等）,不論單位是否已出售,都已永久失去再次申請的資格。

綠表買二手居屋：四大核心步驟全攻略

了解清楚遊戲規則後,就可以正式踏上置業之旅。整個綠表買二手居屋的流程可以清晰地分為四大核心步驟,只要按部就班,夢想其實觸手可及。

🚀 步驟一：申領「購買資格證明書」

這張證明書,就是你在居屋第二市場的「通行證」。公屋或中轉屋住戶,只需到所屬的屋邨辦事處填妥申請表,連同港幣900元的申請費（劃線支票或銀行本票）,即可辦理。房委會核實資格後,便會發出有效期長達12個月的「購買資格證明書」,讓你有充足時間尋覓心頭好。

🏘️ 步驟二：覓盤及簽訂臨時買賣合約

拿到「通行證」後,就可透過地產代理或房委會網站尋找盤源。睇樓時,除了單位質素,更要留意屋苑的「首次發售日期」,這直接影響你能否借足按揭！當議價成功後,簽署臨時買賣合約時,務必確認賣方已持有有效的「可供出售證明書」,並使用房委會指定的標準合約範本。

⚖️ 步驟三：經律師樓申請「提名信」

簽署臨約後,法律程序便正式啟動。你必須在簽署臨約後的一個月內,透過代表律師向房委會申請「提名信」。這封信是房委會正式同意你購買該單位的證明文件。律師會協助你準備所有文件,記得要預先查詢清楚相關的律師費用。

🔑 步驟四：簽署正式合約及完成交易

提名信順利批出後,代表交易已獲官方首肯。你的律師會安排簽署正式買賣合約,你亦可正式向銀行申請按揭。一切準備就緒後,便可在成交日簽署轉讓契據,正式成為業主！完成交易後,記得要啟動公屋交還程序。

深入剖析「綠表二手居屋」的機遇與挑戰

選擇綠表二手居屋,意味著你在踏上一條與抽新居屋或買私樓截然不同的置業路徑。這條路有其獨特的風景,當然也有需要留意的「路況」。讓我們客觀分析一下其中的機遇與挑戰。

🌟 機遇：為何綠表二手居屋如此吸引？

入場門檻較低： 相較私樓動輒三、四成的首期,綠表二手居屋的最低首期僅需樓價的5%,大大減輕了上車的初期財政壓力。
選擇靈活多樣： 新居屋的選擇局限於當期推出的屋苑,而二手市場的盤源遍佈港九新界,從市區核心到寧靜社區,豐儉由人,你可以根據自己的工作地點和生活圈子自由選擇。
即買即住免等待： 新居屋往往有漫長的樓花期,而二手居屋是現樓交易,簽約收樓後,簡單裝修便可立即入住,免卻了「等到頸都長」的煎熬。
社區配套成熟： 大部分二手居屋苑已有一定歷史,周邊的交通、街市、學校等社區配套設施通常已發展成熟,生活便利度高。

🤔 挑戰：入手前必須考慮的現實問題

樓齡及維修成本： 二手居屋普遍樓齡較高,單位內部裝修及設施可能相對殘舊,需要預留一筆資金進行翻新。同時,屋苑的公用設施（如電梯、水管）也可能面臨老化問題,要有未來可能需要支付大維修費用的心理準備。
未補地價限制： 居屋第二市場的單位仍未補地價,這意味著業權受到限制。單位不能隨意在公開市場上出售或出租,轉按套現亦需向房委會申請並提供極具說服力的理由,資金靈活性遠低於私樓。
按揭擔保期： 雖然政府放寬了擔保期,但對於一些樓齡極高的單位,銀行批出的按揭年期依然可能受限,這會直接影響每月供款額。

置業預算大計：首期、按揭與雜費全解構

決定「公屋換居屋」,最實在的問題自然是：「要準備多少錢？」整個綠表買二手居屋的開支,主要分為「首期」和「雜費」兩大部分。計清楚這條數,你的置業藍圖就清晰得多了。

💰 計算最低首期金額

作為綠表買家,最大的財務優勢就是可以申請高成數按揭。在房委會的擔保下,銀行普遍願意批出高達九成半（95%）的按揭貸款。換言之,你最低只需準備樓價的5%作為首期。

舉個例： 假設你看中的二手居屋單位價值400萬港元,最低首期就是：
400萬港元 x 5% = 20萬港元
這筆資金就是你的上車入場券,門檻確實比私樓低得多。

🧾 必要開支一覽：印花稅、律師費、代理佣金

除了首期,還必須預留一筆資金應付各項雜費。這些開支雖零碎,但加起來也是一筆不小的數目,千萬不能忽略！

開支項目	預算金額（估算）	備註
印花稅	按樓價的1.5% – 4.25%	首次置業買家適用於第二標準稅率,可參考首次置業印花稅2025全解析。
律師費	約 $8,000 – $15,000	處理買賣合約及按揭文件,視乎交易複雜程度。
地產代理佣金	通常為樓價的1%	若經地產代理覓盤及成交。
裝修及傢俬	豐儉由人	視乎單位狀況和個人要求,建議預留備用。

一般建議,預留約樓價2-3%的資金作雜費會比較穩妥。

綠表按揭「特權」：高成數、免壓測與擔保期解讀

公屋住戶買樓,在申請按揭時享有兩大「特權」,這也是綠表身份最值錢的地方。

👑 優勢(一)：高達9成半按揭與房委會擔保

為何綠表買家能輕鬆借到九成半按揭？關鍵在於背後有香港房屋委員會（房委會）做你的「超級擔保人」。因為有這重保障,銀行承擔的風險大大降低,所以願意提供非常優惠的按揭成數。這個安排讓你毋須購買按揭保險,也能以最低5%的首期上車。

👑 優勢(二)：豁免壓力測試

一般市民買私樓申請按揭,必須通過銀行的「壓力測試」,即模擬加息情景來評估你的還款能力。但由於綠表買家的按揭有房委會擔保,所以可以豁免這個壓力測試。只要你的家庭入息能夠證明可負擔每月供款,申請按揭的過程就會簡單順暢得多。

🗓️ 影響按揭的關鍵：2026最新居屋擔保期解讀

在居屋第二市場,決定你能否借足按揭成數和年期的最關鍵因素,並非物業樓齡,而是由房委會提供的「居屋擔保期」。

好消息是,房委會已於2024年3月1日起（請以官方最新公布為準,原始資料提及2025年或為筆誤）,大幅放寬二手居屋的按揭安排,為高樓齡單位重新注入活力：

最長還款期：由25年延長至30年。
按揭擔保期：由30年大幅延長至50年。

新政策下的擔保期安排如下：
• 由首次發售日起計首40年內： 綠表買家最高可獲九成半按揭。
• 由首次發售日起計第41年至第50年： 綠表買家最高仍可獲八成按揭。
這項重要更新,意味著市場上絕大部分的二手居屋單位,買家都能夠申請到高成數和長年期的按揭,大大增加了你的選擇空間。想了解更多居屋按揭詳情,可以參考居屋入息上限2025深度解析：白表綠表資格、資產審查與按揭計算全攻略。

完美交接：交還公屋的程序與注意事項

恭喜你成功置業！在開心收樓的同時,別忘了還有最後一步——準時交還你現居的公屋單位。

⏱️ 交還公屋的時限與流程

根據房委會規定,公屋住戶在簽訂新購居屋的轉讓契據當日起計,必須在60天內遷出並交還原來的公屋單位。流程如下：

遞交「遷出通知書」： 簽署轉讓契據時,律師樓會協助你簽署並遞交。
預約單位檢查： 屋邨辦事處職員會聯絡你進行「驗樓」。
清空及還原單位： 搬走所有私人物品,並將單位還原至當初租用時的狀況。
正式交還鎖匙： 職員再次檢查確認無誤後,交還鎖匙,完成手續。

⚠️ 延遲交還公屋的後果

準時交還是責任。若因裝修等特殊原因需延期,可嘗試向房委會申請,最多可延長30天。但若未經批准下延遲交還,後果相當嚴重！由第61天起,房委會將收取懲罰性的「佔用費」,金額為市值租金或三倍淨租金加差餉（以較高者為準）,絕對不划算！所以在規劃搬遷時,務必預留充足時間。