在香港,擁有一層屬於自己的安樂窩,大概是刻在每個打工仔DNA裡的夢想清單吧！不過,夢想很豐滿,現實卻是個骨感的「數字遊戲」。談到買樓,第一關大Boss就是「買樓首期」。很多人以為,辛辛苦苦儲夠樓價的一兩成,就能順利上車,但真相是…首期後面還拖著一條長長的「魔鬼尾巴」！今天,就讓我這個在磚頭與數字間打滾多年的「樓市老司機」,帶你徹底拆解買樓首期的所有秘密,並教你最實用的買樓首 期計算方法,讓你明明白白上車去！
買樓首期不只「一成」？拆解四大隱藏魔鬼細節
千萬不要天真地以為,400萬的樓,準備40萬首期就萬事大吉。現實中,除了樓價本身,還有四大金剛在等著你,它們分分鐘讓你的預算翻一倍！讓我們逐一擊破。
💰 印花稅 (Ad Valorem Stamp Duty)
印花稅是政府徵收的一項重要稅項,對於首次置業的香港永久性居民,適用的是收費較低的從價印花稅（第2標準稅率）。稅率按樓價以累進式計算,樓價越高,稅率也越高。自2024年2月28日起,政府已撤銷所有住宅物業需求管理措施,但首次置業印花稅依然存在。
舉個例,如果樓價剛好是HK$3,000,000,印花稅只是HK$100；但如果樓價是HK$4,500,000,稅款就會跳升至HK$101,250！這個差距絕對不能忽視。
| 樓價 | 印花稅稅率 (第2標準稅率) |
|---|---|
| HK$3,000,000 或以下 | HK$100 |
| HK$3,000,001 至 HK$3,528,240 | HK$100 + 超出HK$3,000,000的款額的10% |
| HK$3,528,241 至 HK$4,500,000 | 2.25% |
| HK$4,500,001 至 HK$6,000,000 | 3% |
| HK$6,000,001 至 HK$20,000,000 | 3.75% |
*資料截至2025年,最新收費請參考稅務局官方公布。
🤝 經紀佣金 & ✍️ 律師費
找地產經紀幫忙尋覓心水盤,是大部分人的選擇,這筆錢省不了。行規一般是樓價的1%,買賣雙方各自支付。至於律師費,由查冊、草擬買賣合約到處理樓契,都需要律師代勞,費用大約在HK$5,000至HK$15,000不等,視乎交易複雜程度。
🛡️ 按揭保險費 (Mortgage Insurance)
這絕對是計算買 樓 首 期時最關鍵、也最容易被忽略的一環！根據金管局（HKMA）的指引,銀行一般最多只能借出樓價的七成按揭。如果你想借超過七成（例如九成）,就需要向香港按揭證券有限公司（HKMC）申請按揭保險。保費會根據按揭成數和還款期而定,成數越高、年期越長,保費就越貴。好消息是,這筆保費可以加借入按揭貸款中分期償還,但壞消息是,這也意味著你的總貸款額增加了,利息支出也會隨之上升。
🏡 裝修傢俬與雜費
收樓的喜悅過後,就是「銀包乾硬化」的開始。裝修、傢俬、電器,這部分雖然豐儉由人,但最基本的油漆、水電、地板翻新,加上雪櫃、冷氣機、洗衣機等必需品,預算HK$15萬至HK$30萬是基本盤。此外,還有開立水電煤賬戶的按金、管理費按金等雜項支出,也需要預留數千元。
買樓首期計算機：三步速成你的上車預算
看到這裡,是不是有點頭暈眼花？別怕！只要跟著以下三步,就能輕鬆完成你的買樓首期計算,讓你的上車大計更有預算。
第一步：釐清最高按揭成數
你能借到多少錢,直接決定了你需要準備多少首期。根據金管局2024年2月更新的指引：
- 樓價HK$3,000萬或以下：最高可承造七成按揭。
- 樓價HK$3,000萬以上至HK$3,500萬：最高可承造六成至七成按揭。
- 首次置業人士（經按揭保險）：
- 樓價HK$1,000萬或以下：最高九成按揭。
- 樓價HK$1,000萬以上至HK$1,125萬：最高八成至九成按揭。
第二步：實戰案例計算
假設你看中一個HK$600萬的上車盤,並以首次置業身份申請九成按揭：
| 項目 | 計算方式 | 預算金額 (港元) |
|---|---|---|
| 基本首期 | HK$6,000,000 x 10% | HK$600,000 |
| 印花稅 | HK$6,000,000 x 3% | HK$180,000 |
| 經紀佣金 | HK$6,000,000 x 1% | HK$60,000 |
| 律師費 | 估算 | HK$10,000 |
| 按揭保費 | 可加借入貸款* | ~HK$121,500 (可分期) |
| 裝修及雜費 | 保守估算 | HK$200,000 |
| 真正需要準備的「首筆資金」總額： | HK$1,050,000 | |
*按揭保費以貸款額HK$540萬、30年還款期估算,實際費用或有折扣,僅供參考。
看清楚了嗎？原本以為60萬首期就能上車,但計及所有「魔鬼細節」,你需要準備的現金竟然高達105萬！這就是精準進行買樓首期計算的重要性。
忘了「它」,首期再多也可能一場空！
在你埋頭苦幹儲錢的同時,千萬別忽略了你的「財務CV」—— 信貸評級（TU）。即使你儲夠了百萬首期,如果信貸評級不佳（例如經常遲還卡數、有未清還的私人貸款）,銀行也可能拒絕你的按揭申請,或者批出一個息率極不划算的Offer,令你的供款壓力大增。因此,保持良好的信貸紀錄,是成功上車的隱形鑰匙。
延伸閱讀：深入了解你的財務健康
想知道如何查閱及改善自己的信貸評級嗎？不妨參考這篇文章,為你的按揭申請鋪平道路。同時,有效的儲蓄方法亦是成功儲備首期的關鍵,如果你是「月光族」,這篇關於強制儲蓄的文章或許能給你一些啟發。
買樓首期常見問題 (FAQ)
Q1: 壓力測試取消後,是否代表我一定能借足按揭？
雖然金管局在2024年2月已暫停實施物業按揭貸款的壓力測試要求,但銀行審批按揭時,仍然會嚴格評估申請人的供款與入息比率（Debt-to-Income Ratio, DTI）,確保申請人有足夠的還款能力。一般而言,每月總供款額不能超過月入的50%。所以,別以為壓力測試取消了就能鬆懈,穩定的收入證明依然是王道。
Q2: 我的收入主要來自佣金或花紅,會影響按揭申請嗎？
會的。對於收入非固定的人士（如地產經紀、保險從業員或依賴花紅的職位）,銀行在計算其入息時會比較保守,通常會將過去6至12個月的平均收入打個折扣（例如七折或八折）再作計算。因此,這類人士在部署買樓前,最好先向銀行進行預先評估。
Q3: 可以向家人或朋友借錢支付部分首期嗎？
理論上可以,但操作時需要非常小心。如果你向銀行申請高成數按揭,銀行會要求你聲明首期來源並非借貸。若被發現首期是來自私人貸款,銀行有權拒絕批核。如果是來自家人的「無償贈予」,則問題不大,但最好準備好相關證明文件以備不時之需。
Q4: 香港樓價指數一直波動,會影響銀行的估價嗎？
絕對會。銀行批出的最終按揭金額,是基於成交價及銀行自身的估價,並以較低者為準（take lower）。如果市況波動,銀行估價可能跟不上成交價,甚至出現估價不足的情況。例如成交價是600萬,但銀行只估到580萬,那所有按揭成數都會以580萬為基礎計算,你需要補上的首期差額就會增加。密切留意差餉物業估價署的樓價指數,能助你掌握市場大趨勢。
總結：精明規劃,告別「望樓興嘆」
總括而言,買樓首期是一門需要精心計算的學問,絕非簡單的樓價一成或兩成。從印花稅到裝修費,每一筆開支都足以影響你的整個財務規劃。希望今天這篇超詳細的拆解和買樓首期計算指南,能幫助你撥開雲霧,看清上車路上每一個「數字陷阱」。記住,買樓是人生大事,準備得越周全,路走得越安穩。祝願大家早日儲夠首期,實現自己的置業夢！
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