一直以來,買樓壓力測試是香港準業主們必須跨越的一道重要門檻。然而,隨著市場變化,香港金融管理局（金管局）在2024年2月底宣布暫停這項實施多年的監管要求。這是否意味著「上車」從此一片坦途？先別高興得太早！雖然壓力測試暫停了,但銀行審批按揭的核心原則——供款與入息比率（DTI）依然存在。本文將為您深入剖析,在沒有壓力測試的時代,您應該如何評估自己的借貸能力,以及按揭保險在其中扮演的角色。
什麼是「買樓壓力測試」？為何要暫停？
簡單來說,買樓壓力測試就像是銀行為您的按揭申請進行的一次「財務健康壓力體檢」。它並不是計算您在當前利率下的供款能力,而是模擬在未來加息週期下,您的財政狀況是否依然穩健,能否繼續承擔每月供款。
這個機制由香港金融管理局設立,旨在管理銀行體系的信貸風險,同時也保護置業人士,避免他們因利率波動而陷入財務困境。在暫停前,壓力測試的要求是：假設現行按揭利率上升2%,您的每月總供款額不得超過您每月入息的60%。
💡 為何金管局決定暫停壓力測試？
金管局暫停壓力測試的主要原因,是考慮到美國加息週期已接近尾聲,甚至有機會在不久將來減息。這意味著香港按揭利率進一步飆升的風險相對較低。在此背景下,維持嚴格的壓力測試要求,可能會過度抑制市場的正常置業需求。因此,這項措施的暫停,可以視為對房地產市場的「鬆綁」,旨在穩定市場情緒。
壓力測試暫停後：供款與入息比率 (DTI) 成為新標準
千萬不要以為壓力測試暫停,就代表銀行會「無上限」批出貸款！事實上,審批的核心指標轉移回更基本的「供款與入息比率」(Debt-to-Income Ratio, DTI)。這也是銀行衡量您還款能力最直接的標尺。
根據金管局的指引,對於大部份按揭申請人,DTI的基本要求如下：
- 基本門檻： 所有債務（包括新造按揭）的每月還款額,不得超過每月總收入的 50%。
- 多重按揭/擔保人： 如果您本身已有其他按揭在身,或為他人作擔保,DTI要求會更嚴格,通常會降至 40%。
供款與入息比率計算示例
假設您想購買一個價值 HK$600 萬的單位,申請 9 成按揭,貸款額為 HK$540 萬,分 30 年償還,按揭利率為 4.125%。
| 項目 | 金額 |
| 每月按揭供款 | 約 HK$26,242 |
| DTI 要求 (50%) | HK$26,242 ÷ 50% |
| 最低月入要求 | HK$52,484 |
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壓力測試的「前世今生」：舊制度如何計算？
雖然壓力測試目前已暫停,但了解其計算原理,有助您更宏觀地理解銀行風險管理,並為自己設立一個更安全的財務緩衝區。所謂「知己知彼」,了解過去的規則,能讓您在未來政策變動時更有準備。
壓力測試計算方法回顧
沿用上面的例子（貸款額 HK$540 萬,30 年期,利率 4.125%）,我們看看在舊制度下,壓力測試是如何運作的。
| 計算步驟 | 詳情 | 結果 |
|---|---|---|
| Step 1: 計算基本DTI | 在現行利率 (4.125%) 下,每月供款 (HK$26,242) 不得超過月入 50%。 | 月入要求: HK$52,484 |
| Step 2: 進行壓力測試 | 假設利率上升 2% (至 6.125%),重新計算每月供款。 | 新每月供款約: HK$32,884 |
| Step 3: 計算壓力下的DTI | 壓力下的供款 (HK$32,884) 不得超過月入 60%。 | 月入要求: HK$54,807 |
| 最終月入要求 (取兩者較高) | HK$54,807 | |
從上表可見,在舊制度下,申請人需要有更高的收入才能通過審批。這就是買樓壓力測試的真正作用——篩選出財務狀況更穩健的借款人。
按揭保險如何影響供款要求？
對於首期資金不足的買家,尤其是首次置業者,按揭保險計劃（Mortgage Insurance Programme, MIP）是實現置業夢想的關鍵工具。它允許買家以較低的首期,承造高達八成至九成的按揭貸款。
在壓力測試暫停前,申請高成數按揭保險的買家,通常需要滿足更嚴格的壓力測試標準。但現時,這些申請人同樣只需滿足基本的供款與入息比率（DTI）50% 的要求即可,大大降低了「上車」的入息門檻。不過,需要注意以下幾點：
- 保費開支： 申請按揭保險需要支付額外保費,這筆費用可以選擇一次性付清,或加借到按揭貸款中分期償還。若選擇後者,會輕微增加您的每月供款額。
- 申請人資格： 申請高成數按揭的借款人,必須是固定受薪人士,且主要收入來源於香港。
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壓力測試有豁免情況嗎？
在買樓壓力測試的舊制度下,確實存在一些特定的壓力測試豁免情況。雖然目前政策已全面暫停,了解這些豁免情況有助於理解銀行處理特殊按揭申請的邏輯,尤其是在轉按（Refinance）等場景下。
過去,以下幾種情況有機會豁免壓力測試：
- 首次置業人士（部份情況）： 在某些時期,首次置業人士申請按揭保險,即使未能完全通過壓力測試,只要DTI不超過50%,仍有機會獲批,但需要支付額外保費。
- 轉按套現而貸款額不變： 如果業主進行轉按,但沒有增加貸款額,純粹是為了更換銀行以獲取更優惠的利率或回贈,通常可以豁免壓力測試。
- 資產豐厚人士： 如果申請人擁有大量流動資產（如現金、股票、基金等）,即使收入稍有不足,部份銀行也可能酌情處理,豁免壓力測試。
⚠️ 重要提示： 雖然壓力測試已暫停,但上述豁免情況的背後邏輯——即評估借款人的整體還款能力——依然適用。銀行在審批時,仍會全面考慮您的財務背景。
加息週期的真正影響：學會為自己「壓力測試」
沒有了官方的壓力測試,不代表您可以忽視加息的潛在風險。作為精明的準業主,您更應該主動為自己進行個人化的財務壓力測試。這不僅是對銀行負責,更是對自己和家人的未來負責。
試著問自己以下問題：
如果未來按揭利率上升 1%、2%甚至 3%,我每月的供款會增加多少？
扣除增加的供款後,我的家庭每月還有多少可支配收入？
我的儲備資金,足夠應付至少 6 個月或以上的供款及家庭開支嗎？
如果我的收入出現轉變（例如轉工、減薪）,我的還款計劃會否受到衝擊？
主動規劃,預留充足的緩衝資金,遠比依賴單一的監管政策來得更實際和安全。
常見問題 (FAQ)
壓力測試暫停是永久性的嗎？
不是。金管局明確表示這是一項「暫停」措施,並非永久取消。未來如果宏觀經濟環境或樓市風險出現顯著變化（例如利率再次急速上升）,金管局隨時可能重新引入壓力測試或其他監管措施。因此,時刻保持穩健的財務狀況是上策。
如果我本身有其他貸款,會如何影響我的供款與入息比率？
會直接影響。銀行在計算您的DTI時,會將您所有的債務計算在內,包括私人貸款、信用卡分期、汽車貸款等。這些貸款的每月還款額會與您的新按揭供款相加,總額不能超過您月入的50%。因此,在申請按揭前,最好先清還利息較高的無抵押貸款。
我是自僱人士,收入不穩定,銀行會如何計算我的入息？
對於非固定收入人士,例如自僱人士、自由工作者或以佣金為主要收入者,銀行的審批會更為審慎。通常,銀行會要求您提供至少6至12個月的銀行月結單、稅單或經會計師審核的財務報表,並以平均收入來計算您的DTI。由於收入不穩定,銀行在計算平均收入時,可能會打一個折扣（例如八折）,這意味著您可能需要更高的實質收入才能通過審批。
壓力測試取消後,我是否應該借到盡？
這是一個非常危險的想法。雖然政策放寬讓您可能借得更多,但「借得到」不等於「供得起」。借款額越高,代表您未來的利息支出和總還款額也越高,對利率變動的敏感度也越大。理性的做法是,根據自己的實際需要和還款能力來決定貸款額,並預留一定的財務空間應對突發情況,而不是僅僅盯著銀行批核的最高上限。
結論
總括而言,2025年暫停買樓壓力測試,無疑為香港的置業人士帶來了便利,降低了入市的門檻。然而,這更考驗買家的理財智慧和風險意識。核心的供款與入息比率依然是銀行批核按揭的「金標準」。與其依賴政策的變動,不如建立起屬於自己的「財務護城河」,為自己的置業之路做好最充分的準備。記住,買樓是長達二三十年的財務承諾,審慎規劃永遠是成功置業的不二法門。
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