【2026買樓程序】超詳細二手樓買賣流程10大步驟|新手懶人包

第一步：買樓前準備 – 精準計算預算與首期

俗語說：「凡事豫則立,不豫則廢。」買樓這件大事更是如此。衝動是魔鬼,在踏上搵樓之旅前,首要任務是清晰地評估自己的財務狀況,這將決定你能負擔甚麼價位的物業。

評估自身財務能力與還款壓力

首先,你需要計算自己的「供款與入息比率」（Debt-to-Income Ratio, DTI）,這是銀行審批按揭的核心指標。簡單來說,就是你每月所有債務的總供款額（包括未來的按揭供款）,不能超過你每月總入息的50%。

除此之外,金管局還設有「壓力測試」要求。銀行會假設在現有利率基礎上加2厘,在這種情況下,你的供款與入息比率仍不能超過60%。這項措施旨在確保即使在加息週期,你依然有足夠的還款能力。

計算首期、印花稅及其他前期雜費

買樓的啟動資金遠不止首期那麼簡單。一筆可觀的前期雜費絕對不能忽視。讓我們用一個表格清晰地展示所有潛在開支：

向銀行申請預先按揭評估

在鎖定心儀樓盤前,強烈建議先到銀行進行「預先按揭評估」。你只需提供初步的入息證明和財務狀況資料,銀行便會評估出一個大致的貸款額。這一步的好處是：

• 明確預算： 讓你清楚知道自己的「火力」範圍,避免浪費時間看一些超出負擔能力的樓盤。
• 增加信心： 手持銀行的評估結果,在與賣家議價時更有底氣。
• 排查隱憂： 如果你的信貸紀錄有問題或入息證明較複雜,可以及早發現並處理,避免簽約後才發現按揭批不足的窘境。

第二步：市場搜查 – 搵樓與實地睇樓技巧

做足了財務準備,就可以正式開始搵樓了！這個過程就像尋寶,需要耐心和策略。

線上搵樓平台與地產代理的選擇

現時搵樓非常方便,你可以透過各大網上物業平台,根據地區、呎價、間隔等條件篩選心水樓盤。同時,尋找一位專業可靠的地產代理也至關重要。一位好的代理不僅能提供盤源,更能在議價、法律程序上提供寶貴意見。

實地睇樓必看的5大重點

照片和實物總有差距,實地睇樓是不可或缺的環節。除了感受空間感,更要像偵探一樣,留意以下細節：

1. 座向與採光： 單位是向東、南、西、北？會否有西斜問題？日照是否充足？這直接影響居住的舒適度。
2. 漏水與滲水： 仔細檢查天花、牆角、窗邊是否有水漬、發霉或新髹油漆的痕跡,這些都可能是漏水的「遮羞布」。
3. 結構與間隔： 間隔是否實用？有沒有主力牆被改動過？天花和地板是否平直？
4. 屋外環境： 窗外景觀如何？有沒有對着天橋、醫院、垃圾房等厭惡性設施？
5. 公共設施與鄰里： 大廈大堂、電梯、走廊的保養情況如何？留意鄰居門外是否堆放雜物,感受一下居住氛圍。

如何有效記錄與比較不同樓盤

睇樓一多,記憶很容易混亂。建議為每個樓盤建立一個檔案,用手機拍下單位內外的照片和影片,並製作一個簡單的比較表,記錄地址、面積、叫價、優點、缺點等,方便日後比較決策。

第三步：出價與查冊 – 簽約前的關鍵步驟

找到夢想中的家後,就進入了緊張刺激的議價和背景審查階段。這一步做不好,隨時可能「中伏」。

如何查詢銀行對心儀單位的估價

在正式出價前,必須先向至少2-3間銀行查詢對該單位的估價。你可以透過網上估價系統或直接聯絡銀行職員。如果銀行的估價遠低於業主的叫價（俗稱「估價不足」）,意味著銀行願意批出的貸款額會減少,你需要準備更多首期資金去填補差額。

學會看懂土地查冊

「查冊」是買樓程序中極其重要的一環,它就像一份物業的「體檢報告」。你可以委託律師或地產代理,或親自到土地註冊處進行查冊。查冊文件會顯示：

• 業權資料： 確認和你交易的是否為真正業主。
• 物業產權負擔： 顯示物業是否仍有按揭在身、有否被釘契（例如有未清繳的維修令或債務）。
• 僭建或維修令： 是否有政府發出的清拆令或維修令,這些責任都會轉嫁給新買家。

與賣家議價及出價的策略

議價是一門藝術。你可以參考銀行的估價、近期同類單位的成交價,以及單位的狀況（如裝修、景觀）作為理據。出價時,可以透過地產代理表達誠意,例如表示自己已獲銀行預先批核按揭,能快速完成交易,這或會成為你的議價籌碼。

第四步：簽署合約與支付訂金

當買賣雙方就價錢達成共識後,便會進入法律程序,簽署具法律約束力的文件。

簽署「臨時買賣合約」及支付「細訂」注意事項

臨時買賣合約（臨約）是第一份正式的法律文件。簽署時,買家需要支付「細訂」（臨時訂金）,金額通常是樓價的3-5%。簽署前必須仔細核對合約條款,包括樓價、成交日期、單位內包含的傢俬電器清單等。一旦簽署,若任何一方反悔,都可能需要作出賠償。

委託律師處理法律文件

簽署臨約後,你需要立即委託一位律師代表你處理後續的法律事宜,包括審查業權、準備正式合約和按揭文件等。切記,買賣雙方不能委託同一位律師。

在14天內簽署「正式買賣合約」及支付「大訂」

通常在簽署臨約後的14天內,雙方律師會擬定好正式買賣合約。簽署正約時,買家需要到律師樓支付「大訂」（加付訂金）。「細訂」加上「大訂」的總額,通常是樓價的10%。

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第五步：申請按揭與購買保險

支付大訂後,整個交易已是「米已成炊」,接下來的重點是確保資金能順利到位,這就涉及到正式的按揭申請。

正式向銀行提交按揭申請所需文件

你需要向銀行提交臨時買賣合約、身份證明、入息證明（如最近3-6個月的糧單、稅單）、住址證明和銀行月結單等文件。銀行會進行更詳細的審批,包括查閱你的環聯（TU）信貸報告。

比較不同銀行的按揭計劃（P按 vs H按）

香港的按揭計劃主要分為「P按」和「H按」兩種：

• P按（最優惠利率按揭）： 以最優惠利率（Prime Rate）為基準,利率較為穩定,但通常比H按略高。
• H按（銀行同業拆息按揭）： 以香港銀行同業拆息（HIBOR）為基準,利率波動較大,但通常設有「鎖息上限」（Cap Rate）,上限一般等同於P按利率,是目前市場主流選擇。

除了利率,還要比較銀行的現金回贈、罰息期等條款,選擇最適合自己的計劃。

按揭保險與火險的重要性

如果你申請高於六成的按揭（例如八成或九成）,就需要經銀行購買按揭保險。保費可以選擇一筆過支付或加借在按揭貸款中分期攤還。此外,所有承造按揭的物業,銀行都會強制要求購買火險（樓宇結構保險）,以保障物業結構因火災、颱風等意外損毀的風險。

第六步：驗樓與準備收樓

在正式成交日（收樓日）前約一至兩星期,是最後一個把關機會——驗樓。

聘請專業驗樓師的必要性

除非你對樓宇結構和裝修非常有經驗,否則花費數千元聘請專業驗樓師是絕對物有所值的。他們有專業儀器,能檢測出一些肉眼難以發現的問題,例如空心磚、滲水、電力問題等。

常見的驗樓問題與處理方式（執漏清單）

驗樓後,驗樓師會提供一份詳細報告,列出所有問題（俗稱「執漏清單」）。常見問題包括：

• 門窗開關不順或有異響
• 地板或牆身瓷磚有空心
• 水龍頭、去水位滲漏
• 電掣或插座失靈

你需要將報告交給賣家,協議處理方式。一般情況下,如果問題不影響樓宇結構安全,賣家未必有責任維修。但如果涉及合約訂明的家電無法運作,則可以要求對方履行責任。

確認所有款項結清,準備正式成交

在成交日當天,你的律師會與賣方律師、銀行協調,將樓價尾數和按揭貸款轉交給賣方律師。完成所有手續後,你便可以從律師或地產代理手上,接過那串代表夢想的鎖匙了！

買樓程序常見問題 (FAQ)

整個買樓流程大約需要多長時間？

一般來說,從簽署臨時買賣合約到正式收樓,整個過程大約需要2至3個月。時間主要花在處理法律文件和銀行按揭審批上。當然,如果買賣雙方同意,也可以協商一個更長或更短的成交期。

買二手樓最大的陷阱是什麼？如何避免？

最大的陷阱莫過於物業的「隱藏病患」,例如僭建、嚴重漏水、業權不清等。要避免中伏,最重要是做好簽約前的盡職審查：第一,必須做好土地查冊,了解清楚業權狀況和有否釘契；第二,聘請專業人士驗樓,徹底檢查單位內外結構；第三,選擇信譽良好的地產代理和律師,為你提供專業意見和把關。

如果銀行估價不足怎麼辦？

如果出現估價不足,意味著你需要準備更多首期資金來填補樓價與貸款額之間的差價。應對方法有：1. 嘗試向更多銀行查詢估價,不同銀行的估價標準或有輕微差異；2. 與賣家重新議價,以銀行估價為理據,看看對方是否願意下調售價；3. 尋找家人協助,看能否獲得資金支持；4. 如果資金實在無法周轉,最壞的情況可能需要撻訂離場,但會損失已付的訂金。

凶宅或鄰近單位是凶宅,查冊能看到嗎？

土地查冊文件不能直接顯示單位是否為凶宅。查冊主要記錄的是業權和法定押記。要查證是否為凶宅,可以透過地產代理查詢、網上凶宅資料庫搜尋,或詢問管理處及鄰居。同時,簽署臨時合約時,可以要求加入條款,列明如單位是凶宅,買家有權取消交易並取回訂金。

總結

恭喜你！走完以上步驟,就離成功「上車」不遠了。總結來說,一個清晰的買樓程序規劃是置業成功的基石。從前期的財務準備、仔細的市場搜查,到嚴謹的法律程序和最後的驗樓收樓,每一個環節都至關重要。希望本篇教學能幫助你釐清整個買樓流程的來龍去脈,讓你從一個置業新手,蛻變為一個充滿信心的準業主。祝你早日購入夢想中的家！