將未補地價公屋出租,是不少業主盤算的額外收入來源,但此舉猶如在法律鋼線上行走,一步不慎便可能面臨巨額罰款甚至牢獄之災。然而,一概而論地說「未補地價公屋出租犯法」也非完全準確。事實上,政府設有官方的「未補價資助出售房屋 – 出租計劃」,為合資格業主及公屋輪候冊上的申請者,開闢了一條合法且安全的橋樑。本文將為您全面剖析未補地價公屋出租的四大核心,從釐清合法與非法的界線、詳解官方計劃的申請流程,到剖析市場租金水平,並警示業主與租客必須規避的法律陷阱。
未補地價公屋出租：合法與非法的十字路口
當談論未補地價公屋出租,許多人腦中會立即浮現「犯法」的警號。這種理解只對了一半。市場上存在兩種截然不同的出租模式：一種是政府認可、有法可依的合法途徑；另一種則是觸犯《房屋條例》的私下交易。要作出正確判斷,首要任務是分辨兩者的根本區別。
合法途徑：官方「未補價資助出售房屋 – 出租計劃」
合法的操作模式,是透過香港房屋協會（房協）官方推出的「未補價資助出售房屋 – 出租計劃」。此計劃旨在善用現有房屋資源,為正在輪候公屋的合資格申請者提供過渡性居所。業主經此計劃出租單位,過程受政府監管,是完全合法、受保障的行為。
非法陷阱：業主私下放租,嚴重觸犯法例
所謂未補地價公屋出租犯法,正是指業主繞過官方計劃,私下將單位放租的行為。由於單位在未補足地價前仍受轉讓限制,私下出租等同利用公共資源牟利,直接違反香港法例,後果十分嚴重。
💡 合法 vs. 非法：關鍵差異一覽表
| 比較層面 | 合法途徑（官方計劃） | 非法途徑（私下出租） |
|---|---|---|
| 參與資格 | 業主及租客均需通過嚴格審查 | 無任何門檻,任何人皆可參與 |
| 法律後果 | 租金收入合法,受法律保障 | 業主最高可被罰款50萬及監禁一年 |
| 租客保障 | 受標準租約規管,權益有保障 | 租約無效,不受法律保障,或同被檢控 |
| 社會影響 | 增加過渡房屋供應,紓緩住屋壓力 | 濫用公共資源,剝削有需要人士機會 |
「出租計劃」合法途徑全攻略：未補地價公屋出租申請流程詳解
要合法地進行未補地價公屋出租,官方的「出租計劃」是唯一的出路。以下將逐步拆解計劃的背景、資格要求及申請流程,助您安全地將閒置單位轉化為合規的收入來源。
計劃目的與法律基礎
🎯 計劃目的： 此計劃的核心是作為一道橋樑,將業主暫時閒置的資助出售單位,與有迫切住屋需求的公屋輪候冊申請者連繫起來,提供穩定的過渡性居所,達致善用房屋資源的雙贏局面。
⚖️ 法律依據： 計劃的合法性建基於地政總署批出的「豁免書」。這份法律文件賦予參與計劃的業主「特許權」,豁免其在出租未補價單位時所受的轉讓限制,確保所有租賃活動均在法例許可下進行。
參與資格：誰是合資格的業主與租客？
計劃對業主及租客均設有明確的資格要求,以確保公共資源能精準地分配給目標群體。
- 業主資格： 必須是房協或房委會轄下指定資助出售單位的合資格業主,並在出租期間維持註冊業主身份。
- 租客資格： 必須是已輪候公屋達三年或以上的合資格公屋申請者。此舉確保計劃能幫助最有需要的人士。對公屋申請資格有疑問的讀者,可參考相關文章。
公屋申請者入息及資產限額參考（2025年數據,只供參考）：
| 家庭人數 | 每月入息上限 | 總資產淨值上限 |
|---|---|---|
| 1人 | 約 $12,940 | 約 $286,000 |
| 2人 | 約 $19,550 | 約 $387,000 |
| 4人 | 約 $30,950 | 約 $590,000 |
*數據會定期更新,請以官方最新公布為準。
四步完成申請,輕鬆合法出租
第一步：申請資格證明
業主與租客分別向房協提交申請,以核實資格。成功後將獲發「業主證書」或「租客證書」,這是參與計劃的「入場券」。
第二步：尋找配對對象
可透過持牌地產代理,或使用計劃的免費網上平台「業主及租戶資訊共享平台」尋找合適的業主或租客。
第三步：申請「提名證書」
若單位屬房委會物業,租客需帶同雙方證書向房委會申請「提名證書」,以獲取租用該單位的正式許可。
第四步：簽訂標準租約
雙方必須使用官方的「標準租約」範本簽約,並完成蓋印花（打釐印）等手續,整個合法出租程序便告完成。
非法出租的法律後果與風險警示
選擇私下進行未補地價公屋出租,看似能賺取快錢,實則隱藏著巨大的法律與財務風險。不論是業主還是租客,都可能因此付出沉重代價。
業主須知：嚴峻的法律制裁
📜 法律條文詳解： 根據香港法例第283章《房屋條例》,任何資助出售單位的業主,在未補繳地價及未經批准下出租單位,即屬違法。一旦罪名成立,最高可被判處罰款50萬港元及監禁一年。這並非危言聳聽,房屋署設有專責隊伍調查並檢控違規個案。
🏛️ 業權本質： 為何法例如此嚴苛？關鍵在於業權。業主是以大幅折扣價（即未補地價）購入單位,這份折扣代表政府仍持有單位的部分業權。因此,業主僅擁有居住權,而非完整的業權。私下出租牟利,本質上是侵佔屬於公眾的資產,與居屋補地價後自由轉讓的概念截然不同。
租客同樣面臨的風險
- 串謀檢控風險： 若租客明知單位屬違規出租仍租住,可能被視為串謀或協助教唆,同樣面臨法律制裁。
- 缺乏租務保障： 非法租約在法律上無效,租客不受任何租務法例保障。業主可隨時加租、逼遷,租客無法追討。
- 影響公屋資格： 對於輪候公屋的租客,一旦被發現參與非法出租,不良記錄極可能影響甚至取消其未來的公屋申請資格。
市場現實：未補地價公屋出租租金水平與挑戰
在合法的「出租計劃」下,未補地價公屋出租租金由業主與租客雙方協商,官方不設限。這帶來了市場自由度,卻也產生了租金水平參差不齊的現象。
成交個案與租金範圍
根據市場數據,大部分成交單位的月租集中在 港幣 $8,000至$13,000 之間。影響租金的主要因素包括：
- 地區與交通： 鄰近港鐵站或交通樞紐的單位,租金自然更高。
- 單位質素： 間隔、面積、內部裝修及家電配備,直接影響租值。
- 屋苑配套： 屋苑樓齡、設施等亦是考慮因素。
「天價叫租」現象與市場脫節
市場偶爾會出現叫租價逼近私樓的「天價盤」,例如有三房單位叫租逾兩萬元。這類叫價完全忽略了目標租客群體（公屋輪候家庭）的負擔能力,其收入上限根本無法承擔如此高昂的租金,因此往往有價無市,業主需設定務實的租金水平方能成功租出。
常見問題 (FAQ)
Q1：私下分租一個房間是否同樣犯法？
是的。任何未經官方計劃許可的未補地價公屋出租行為,不論是出租整個單位還是僅分租房間,都同樣觸犯《房屋條例》。
Q2：合法出租會否受「劏房」租務管制規管？
不會。所有透過官方「出租計劃」簽訂的租賃合約,已獲法例豁免,不受俗稱「劏房」的租務管制所規管。
Q3：租客在租約期內成功獲派公屋應如何處理？
這正是計劃的一大保障。若租客成功獲派公屋,只需給予業主兩個月書面通知,便可提早終止租約,且無須作出任何賠償。
Q4：官方會介入租金釐定或租務糾紛嗎？
不會。計劃營運方的角色僅限於行政審批和提供框架。未補地價公屋出租租金完全由業主和租客協商。若日後出現租務糾紛,雙方需循現行法律途徑自行解決。
Q5：租客可以再將單位分租（做二房東）嗎？
絕對不可以。標準租約嚴格規定,租客在任何情況下都不得將單位或房間的任何部分再分租給第三方,此舉屬嚴重違約行為。
結論
總括而言,未補地價公屋出租並非絕對的法律禁區,但前提是必須嚴格遵守官方設立的「未補價資助出售房屋 – 出租計劃」。此計劃不僅為業主提供了合法增加收入的途徑,也為基層輪候家庭紓緩了燃眉之急。反之,任何形式的私下出租行為均屬違法,業主與租客都將面臨嚴重的法律後果與風險。在作出任何決定前,務必權衡利弊,選擇合法、合規、對雙方都有保障的正確道路。
本文內容僅代表作者個人觀點,僅供參考,不構成任何專業建議。