每年居屋申請都是城中熱話,但面對複雜的申請門檻,特別是逐年調整的居屋入息上限,許多有志置業的家庭都感到困惑。究竟最新的入息和資產限額是多少？白表與綠表資格有何天壤之別？資產審查又有哪些「隱形陷阱」？本文將以專家視角,為您逐一剖析2025年居屋申請的核心要素,從入息上限、申請資格到按揭計算,提供最實用、最全面的置業指南。
居屋入息上限2025最新詳情：白表申請者必看
香港房屋委員會（房委會）每年都會根據市況調整白表申請者的居屋入息上限及資產限額,以確保資助房屋資源能有效地分配給目標群體。根據最新公佈的「居屋2024」銷售計劃（適用於2025年揀樓）,入息及資產限額均有下調,反映了最新的經濟狀況和樓價走勢。準申請者務必留意,以免錯失資格。
🔍 白表居屋入息及資產限額（2024年8月27日公佈）
| 申請人類別 | 每月家庭總入息上限 | 家庭總資產淨值上限 |
|---|---|---|
| 一人申請者 | HK$30,000 | HK$615,000 |
| 二人或以上家庭 | HK$60,000 | HK$1,230,000 |
＊注意：以上資料僅供參考,一切以香港房屋委員會官方網站公佈為準。
這次調整中,二人及以上家庭的入息限額由$62,000下調至$60,000,而資產限額更由$1,470,000大幅下調至$1,230,000,下調幅度分別為3.2%及16.3%。這意味著部分處於臨界點的家庭可能需要重新評估其申請資格,特別是在資產管理方面需要更精細的規劃。
深入解析：白表與綠表申請資格天壤之別
要成功申請居屋,首先要釐清自己屬於「白表」還是「綠表」類別。兩者的居屋申請資格截然不同,直接影響申請策略和成功機會。
🏠 白表申請資格：夾心階層的置業階梯
白表主要面向中低收入的香港永久性居民,他們並非公屋住戶,是資助房屋市場的主要目標群體。要符合白表資格,申請者必須滿足以下所有條件：
- 年齡與居留權： 申請者須年滿18歲,並在香港居住滿7年。
- 房屋狀況： 申請者及名列申請表上的家庭成員,在申請截止日期前的24個月內,都不得直接或間接擁有任何香港住宅物業權益。
- 入息與資產限制： 必須符合上文提及的白表入息上限及資產限額。
- 未曾受惠： 未曾享用過任何政府或相關機構的房屋資助。
🔑 綠表申請資格：公屋住戶的專屬通道
綠表則是為特定類別人士提供的「內部通道」,讓他們有更大機會「由租轉買」。綠表申請者最大的優勢是不設入息及資產限額,亦享有較高的配額比例。符合資格的人士主要包括：
- 房委會轄下公共租住房屋（公屋）的住戶。
- 香港房屋協會（房協）轄下出租屋邨的住戶。
- 持有由房屋署或市區重建局發出的有效《綠表資格證明書》的人士。
- 通過「長者租金津貼計劃」領取津貼的長者。
簡單來說,白表申請者需要「過三關」：居港年期、物業擁有權,以及最重要的入息資產審查。而綠表申請者則主要看其是否為合資格的公屋資源使用者,無需擔心入息資產超標的問題。
居屋資產審查全攻略：哪些資產需要申報？
居屋資產審查是白表申請者最容易「觸礁」的一環。許多人因為不清楚計算方法,或忽略了某些隱藏資產而導致申請無效。資產淨值是指申請者及所有家庭成員在申請截止日期當日所擁有的所有資產,減去所有負債後的總和。
💰 需要計算在內的資產類別：
- 現金及存款： 香港及海外銀行戶口內的活期、定期存款及所有現金。
- 投資產品： 股票、債券、基金、黃金、期貨及信託基金等,以截止日的市值計算。
- 車輛： 私家車、客貨車等,以當時的市值計算（需扣除未償還的分期貸款）。
- 物業/土地： 在香港以外的土地及物業,包括商業或工業用途。
- 經營業務： 所擁有公司/業務的資產淨值。
- 保險： 具有儲蓄或投資成分的保險計劃,其現金價值會被計算在內。
🤔 關於強積金（MPF）的迷思
一個常見問題是：強積金（MPF）會否計入資產？答案是：在職人士的強制性供款部分是不用計算在內的。房委會的指引清晰列明,在計算資產淨值時,可以扣除「在申請截止日期當日,仍未滿65歲的申請者及家庭成員的強積金或公積金計劃中的法定強制性供款」。然而,自願性供款的部分則需要計算在內。因此,準確區分強制性與自願性供款至關重要。想深入了解更多關於強積金MPF對資產審查影響的細節,可以參考相關文章。
破解按揭難題：居屋按揭計算與壓力測試
成功中籤後,下一步就是處理按揭。居屋按揭計算與私樓有顯著不同,主要得益於房委會提供的擔保期。
綠表申請者按揭優勢
由於有房委會擔保,綠表買家最高可承造9成半按揭（95%）,還款期最長可達25年,且無需通過壓力測試。這大大降低了上車的初始資金門檻。
白表申請者按揭安排
白表買家同樣受惠於房委會擔保,最高可承造9成按揭（90%）,還款期同樣最長25年,並且也無需通過壓力測試。這對於儲蓄不多的年輕家庭或首置人士而言,是極具吸引力的條件。
如何進行初步的居屋按揭計算？
假設您是白表申請者,看中一個售價為300萬港元的居屋單位：
- 最高貸款額： HK$3,000,000 x 90% = HK$2,700,000
- 最低首期： HK$3,000,000 x 10% = HK$300,000
- 每月供款： 以目前按息約4.125%、還款期25年計算,每月供款大約為HK$14,400。（此為估算,實際利率及供款額以銀行最終批核為準）
雖然居屋按揭無需通過壓力測試,但申請者仍需證明有足夠的還款能力,銀行會審核其入息是否穩定。因此,在揀樓前做好初步的居屋按揭計算,評估自身負擔能力是明智之舉。
善用優先計劃：解構「家有初生」與長者配額
為回應社會訴求,房委會設立了多個優先揀樓計劃,以協助特定需要的家庭。了解並善用這些計劃,能有效提升中籤和揀樓的機會。
👶 家有初生優先選樓計劃
這是近年新增的計劃,旨在鼓勵生育並支援新生代家庭。其核心內容是：
- 資格： 家庭申請者中,有在2023年10月25日或以後出生,並在申請截止日期時為3歲或以下的嬰兒。
- 優勢： 合資格申請者將獲得優先揀樓資格。房委會會為「家有初生」和「家有長者」計劃合共預留40%的單位配額。
- 注意： 申請者必須在遞交申請時主動申報,並提交相關證明文件,才能獲得此優先資格。
👵 家有長者優先配屋計劃
這是一項長期政策,旨在鼓勵年輕家庭與年長父母同住,互相照應。申請者若家有一名或以上年滿60歲的長者成員,便可選擇參加此計劃,同樣享有優先揀樓的機會。
最新居屋項目巡禮 (居屋2024)
「居屋2024」共推出五個全新屋苑,遍佈市區及新界,提供超過7,000個單位,戶型多樣,適合不同家庭需要。
| 屋苑名稱 | 地區 | 單位數目 | 實用面積 (平方呎) | 售價範圍 (萬港元) |
|---|---|---|---|---|
| 啟德啟盈苑 | 啟德 | 1,736 | 約 186 – 448 | 約 143 – 467 |
| 觀塘安柏苑 | 觀塘 | 420 | 約 291 – 498 | 約 177 – 373 |
| 油塘高曦苑 | 油塘 | 864 | 約 375 – 478 | 約 255 – 394 |
| 東涌裕興苑 | 東涌 | 1,344 | 約 285 – 510 | 約 151 – 345 |
| 屯門兆湖苑 | 屯門 | 2,768 | 約 297 – 480 | 約 156 – 324 |
FAQ – 居屋入息上限常見問題
1. 如果我的收入剛好超過上限一點點,還有機會嗎？
沒有。居屋入息上限是硬性規定,房委會審查嚴格。即使只超過一元,申請也會被視為無效。在計算入息時,應將所有固定及非固定收入（如花紅、雙糧、津貼）計算在內,並扣除法定的強積金供款。
2. 強積金（MPF）的自願性供款部分會被計算在資產總額內嗎？
是的。只有法例規定的強制性供款可以在居屋資產審查中扣除。任何高於強制性供款的自願性供款部分,都會被視為個人資產,必須計入資產總額內進行申報。
3. 夫婦可以分開以個人名義申請嗎？
不可以。已婚人士必須以家庭單位一同申請,不能分拆成兩個單人申請。申請表上必須填報配偶的資料,兩人的入息和資產也需要合併計算。
4. 中籤後才發現不符合資格會怎樣？
若在揀樓或審查階段被發現不符合居屋申請資格（例如入息或資產超額、擁有物業等）,資格將被即時取消,所繳交的申請費亦不獲退還。因此,在遞交申請前,務必再三核實所有資料均符合要求。
5. 申請居屋的入息是如何計算的？
家庭總收入是指申請者及名列申請表上的家庭成員的每月平均收入。計算期通常為申請截止日期前的一段時間（例如6個月或12個月,以房委會當期公佈為準）。收入包括薪金、津貼、花紅、佣金、租金收入等,但可以扣除僱員的法定強積金供款。
結論
成功申請居屋是一場需要周詳準備的「戰役」。透徹理解最新的居屋入息上限、清晰界定自身的申請資格、精準進行資產申報,以及預先規劃按揭還款,是通往成功置業的四大基石。希望本文的深度解析,能為您掃除申請路上的迷霧,助您早日實現安居夢想。
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