在寸金尺土的香港,能夠成功「上車」、實現首次置業是許多人的夢想。然而,從儲備首期到申請按揭,再到處理繁瑣的法律文件,整個過程充滿挑戰。特別是對於新手買家而言,「何謂首次置業？」這個看似簡單的問題,其定義在不同政策下其實存在差異。錯誤理解隨時可能讓您錯失印花稅優惠或更高成數的按揭。本文將以專業角度,為您全方位拆解首次置業的各個環節,助您穩妥地踏出成為業主的第一步。
本文核心內容預覽：
- 「何謂首次置業」的官方定義： 釐清稅務局與按揭證券公司的標準,破解常見誤區。
- 印花稅優惠詳解： 新舊稅制對比,助您計算可節省的金額。
- 按揭成數與按保計劃： 剖析如何透過按揭保險計劃（MIP）獲取高達九成的按揭貸款。
- 財務規劃與壓力測試： 教您如何計算首期、供款,並應對銀行的壓力測試要求。
- 置業流程全覽： 從搵樓到收樓,提供清晰的11步流程圖。
何謂首次置業？拆解官方定義與常見誤解
「何謂首次置業？」這個問題的答案並非只有一個。其定義會根據您所申請的事項（例如印花稅優惠或高成數按揭）而有所不同。準買家必須清晰理解相關定義,才能確保自己能盡享應有的權益。簡單來說,我們需要從兩個主要層面去理解：
1. 稅務局層面（印花稅）
根據香港稅務局的規定,要符合「首次置業」資格並享用較低的「從價印花稅（AVD）第二標準稅率」,買家必須是代表自己行事的香港永久性居民,並且在購買該住宅物業時,在香港沒有擁有任何其他住宅物業。這裡有幾個關鍵點需要注意：
- 個人名義： 必須以個人名義購買,而非公司名義。
- 香港永久性居民： 買家需持有香港永久性居民身份證。
- 當時未持有任何香港住宅物業： 在簽署臨時買賣合約當刻,您不能是香港任何住宅物業的業主或聯名業主。即使您只佔1%的業權,亦不符合資格。
常見誤解： 不少人誤以為只要是人生「第一次」買樓,就必然符合資格。但事實是,如果您過去曾經擁有物業,即使已經出售,只要在購買新物業時名下沒有任何住宅物業,您仍然符合稅務上的「首次置業」定義,可以支付較低的印花稅。換言之,稅務局的定義更像是「現時無樓人士」。
2. 按揭申請層面（高成數按揭）
當您希望申請高成數按揭（例如八成或九成）,並需要經由香港按揭證券有限公司（HKMC）的按揭保險計劃（MIP）時,「首次置業」的定義會更為嚴格。除了滿足上述稅務局的基本要求外,還增加了額外條件：
根據按揭證券公司的指引,申請九成按揭保險的貸款人必須為「首次置業人士」,並且在申請按揭時並未持有任何香港的住宅物業。關鍵在於,這裡的「首次置業」更貼近字面意思。如果您過去曾有買賣住宅的紀錄,即使現時名下無樓,銀行和按證公司也可能視您為「換樓客」而非「首次置業」,這或會影響您申請最高按揭成數的資格。
專家提示： 如果您曾與家人聯名持有物業,但後來已「甩名」（轉讓業權）,在申請高成數按揭時,銀行會詳細審視您的情況。您需要提供充足文件證明您已不再是該物業的業主。建議在申請前先向銀行或按揭轉介公司查詢,評估自己的狀況。
首次置業印花稅優惠：慳錢必讀攻略
對於首次置業人士而言,最大的財務優惠莫過於能夠以較低的「第二標準稅率」繳交從價印花稅（AVD）。這與非首次置業人士需要繳付的劃一15%「第一標準稅率」相比,差額可以非常巨大,足以成為決定入市與否的關鍵因素。
政府在2023年及2024年對印花稅政策進行了調整,進一步減輕了首次置業買家的負擔。以下是現時最新的第二標準稅率與舊稅率的對比,讓您一目了然：
| 樓價 | 新印花稅率（第二標準） | 非首次置業稅率 |
|---|---|---|
| HK$3,000,000 或以下 | HK$100 | 7.5% (HK$225,000) |
| HK$3,000,001 至 HK$3,528,240 | HK$100 + 超過HK$300萬的款額的10% | 7.5% |
| HK$3,528,241 至 HK$4,500,000 | 1.5% | 7.5% |
| HK$4,500,001 至 HK$6,000,000 | 2.25% | 7.5% |
| HK$6,000,001 至 HK$9,000,000 | 3% | 7.5% |
| HK$9,000,001 至 HK$10,080,000 | 3.75% | 7.5% |
| HK$10,080,001 或以上 | 4.25% | 7.5% |
實例計算：慳稅效果有多顯著？
假設您打算購買一個價值HK$600萬的單位：
- 作為首次置業買家： 您需繳付的印花稅為 HK$6,000,000 x 2.25% = HK$135,000。
- 作為非首次置業買家： 您需繳付的印花稅為 HK$6,000,000 x 7.5% = HK$450,000。
兩者相差高達 HK$315,000！這筆資金足以用作裝修、添置傢俬,甚至作為備用資金,大大減輕了上車初期的財政壓力。
按揭成數大不同：善用按保計劃輕鬆上車
除了印花稅,按揭成數是首次置業人士最關心的議題。更高的按揭成數意味著您需要準備的首期資金更少,是成功「上車」的關鍵一步。在金管局的指引下,銀行一般最高只能批出七成按揭,但透過按揭保險計劃（MIP）,合資格的首次置業人士可以申請高達九成的按揭貸款。
按揭保險計劃（MIP）如何運作？
按揭保險計劃由香港按揭證券有限公司提供,作用是為銀行承擔額外的信貸風險。例如,您申請九成按揭,銀行實際上只承擔七成的風險,餘下兩成的風險則由按證公司透過保險承擔。當然,您需要為此支付保險費用,這筆費用可以一次性繳清,也可以加借並計入總貸款額中分期攤還。
以下是不同樓價下,首次置業人士可申請的最高按揭成數：
| 物業價值 | 最高按揭成數（需符合資格） | 最低首期 |
|---|---|---|
| HK$1,000萬或以下 | 90% | 10% |
| HK$1,000萬以上至HK$1,125萬 | 80% – 90% (貸款上限HK$900萬) | 樓價 – HK$900萬 |
| HK$1,125萬以上至HK$1,500萬 | 80% | 20% |
| HK$1,500萬以上至HK$1,715萬 | 70% – 80% (貸款上限HK$1,200萬) | 樓價 – HK$1,200萬 |
壓力測試與供款與入息比率
要成功申請高成數按揭,申請人必須通過銀行的壓力測試及「供款與入息比率」（DSR）審查。
- 供款與入息比率 (DSR): 每月總供款額不得超過每月總收入的50%。
- 壓力測試: 假設利率上升2厘,每月總供款額不得超過每月總收入的60%。
最新政策變動： 金管局已於2024年2月宣布暫停實施壓力測試要求。然而,銀行在審批按揭時仍會考慮利率上升的風險,並可能使用內部的壓力測試作評估。因此,準買家在計算負擔能力時,仍應預留緩衝空間,切勿將預算訂得太盡。
首次置業流程圖解：由搵樓到收樓一步到位
了解完定義、稅務和按揭後,實際的置業流程是怎樣的？以下為您整理出一個清晰的11步流程,讓您對整個過程心中有數。
FAQ – 首次置業常見問題
總結
首次置業是人生中的重要里程碑,過程雖然複雜,但只要做好充分準備,每一步都走得穩健,夢想並非遙不可及。本文的核心目的,是為您釐清「何謂首次置業」的關鍵定義,並提供印花稅、按揭申請及完整流程的實用資訊。切記,市場資訊萬變,政策亦可能調整,在作出任何決定前,務必核實最新資訊,並尋求專業人士（如地產代理、律師、按揭顧問）的意見。祝您置業順利,早日擁有屬於自己的安樂窩。
*本文內容僅代表作者個人觀點,僅供參考,不構成任何專業建議。