又到每年5月的報稅季,當你收到那份熟悉的「綠色炸彈」時,是不是總感到一陣頭痛？作為辛苦供樓的業主,其實你手上握有一項強大的慳稅工具——「供樓扣稅」。很多人聽過,卻不完全了解如何善用。別擔心,這篇文章就是為香港業主度身訂造的終極指南,將帶你深入淺出地了解「居所貸款利息扣除」（即我們常說的供樓扣稅）,從申請資格到複雜的夫妻報稅慳稅策略,一文讓你完全掌握,確保用盡每一分錢的扣稅額！
什麼是供樓扣稅（居所貸款利息扣除）？
💡 基本概念解析：扣減的是「利息」而非「本金」
首先要釐清一個關鍵概念：供樓扣稅,扣除的是你為購買自住物業而支付的「按揭利息」部分,並不是你的每月供款總額。每月還款中,一部分是本金,一部分是利息。稅務局允許你將支付的利息部分,從你的應課稅入息中扣除,從而達到減少稅款的目的。簡單來說,就是讓你的「稅前收入」變少,要交的稅自然就少了。
📈 為何這是業主必學的慳稅一課
在香港,樓價高昂,按揭貸款的年期動輒二、三十年。在供款初期,利息支出佔了每月還款的相當大一部分。如果不懂得申請供樓利息扣稅,就等於白白放棄了一個合法的慳稅機會。學會如何申報,每年最高可以為你節省一筆可觀的稅款,這筆錢無論是用於家庭開支、個人投資,還是加快還款,都遠比直接交給政府來得划算！
我是否符合供樓扣稅申請資格？4大核心條件逐個睇
要成功申請供樓扣稅,你必須同時滿足以下四個核心條件,缺一不可。讓我們逐一拆解：
✅ 條件一：業權要求
你必須是該物業的業主。無論是「唯一擁有人」還是「聯權共有人」（俗稱長命契）或「分權共有人」（俗稱豬頭契）之一,只要你的名字出現在物業的業權註冊文件（即樓契）上,就符合了這個基本條件。
✅ 條件二：物業用途
這是最關鍵的一點！該物業必須在該課稅年度內全部或部分用作你的「主要居所」。何謂「主要居所」？簡單說,就是你日常生活起居的地方。如果你擁有多個物業,你只能選擇其中一個作為主要居所來申請扣稅。如果只是週末去度假,或者物業是完全出租給他人,那就不能申請了。
✅ 條件三：物業類型
該物業必須是位於香港境內的住宅物業。任何非住宅物業,例如車位、工商舖、寫字樓等,即使你有為其申請按揭,其利息支出也是不能扣稅的。這一點非常清晰,不要搞錯。
✅ 條件四：貸款性質
你用作申請扣稅的貸款,必須是用於購買該住宅物業的按揭貸款。如果是將現有物業加按或轉按套現出來的資金,用於投資、做生意或個人消費,那麼這部分新增貸款所產生的利息,原則上是不能扣稅的。（關於轉按的複雜情況,我們會在FAQ部分再詳細說明。）
供樓扣稅的「上限」與「年期」是多少？
了解資格後,接下來就是大家最關心的兩個數字：到底可以扣減多少錢？可以扣減多久？
💰 每年扣除上限：每個課稅年度最高 HK$100,000
每個課稅年度（即每年的4月1日至翌年的3月31日）,每宗物業可申請的居所貸款利息扣除額,上限為10萬港元。這意味著,即使你當年實際支付的按揭利息超過10萬元,例如12萬元,你在報稅表上最多也只能填寫10萬元的扣除額。如果你的利息支出少于10萬元,例如8萬元,那就以實際支付的金額為準。
⏳ 最長扣除年期：合共20個課稅年度
每位納稅人一生中,可以享受供樓利息扣稅的年期,總共為20個課稅年度。這裡有兩個重點：
- 無需連續使用： 你可以根據自己的財務狀況,選擇在哪幾個年度使用這個扣稅額。例如,你今年申請了,明年因收入下降或稅款不多而選擇不申請,這是不會影響你剩餘的扣稅年期的。你可以隔幾年後再重新申請,直到用完20年的限額為止。
- 以個人計算： 這個年期是跟隨個人的。即使你賣掉舊物業,再買入新物業,只要你仍然符合資格,就可以繼續使用剩餘的扣稅年期。
延伸閱讀：了解更多扣稅項目
除了供樓利息,香港還有多種扣稅項目可以幫助你減輕稅務負擔。想全面了解自己的慳稅權利,不妨閱讀我們的【MPF TVC扣稅教學】一篇搞懂可扣稅強積金自願性供款：慳稅上限…,善用每一項免稅額。
🤔 策略性思考：何時開始申請扣稅最划算？
既然扣稅年期有限,什麼時候開始申請才是最明智的選擇？一般來說,在按揭供款的初期,利息佔比最高,因此利息支出也最多,這時候申請扣稅的效益最大。隨著供款年期增加,本金佔比越來越高,利息支出則會逐年減少。如果你預計未來收入會顯著增加,稅階會跳升,也可以考慮將扣稅年期留到收入較高的年份使用,以獲得更大的稅務優惠。
慳稅最大化：夫妻、聯名物業應如何申報？
夫妻或聯名持有物業是香港非常普遍的情況,這也讓報稅變得稍微複雜。如何申報才能達到最佳的慳稅效果？關鍵在於了解不同的分配方式和評稅選擇。
🏠 情況一：夫婦聯名持有物業
如果物業由夫妻二人共同擁有,你們可以選擇如何分配這10萬元的扣除額。主要有兩種方式：
| 分配方式 | 操作方法 | 適用情境 |
|---|---|---|
| 按業權比例分配 | 如果沒有特別提名,稅務局會預設按照你們的業權比例來分配扣除額。例如,長命契（聯權共有）會預設為各佔50%,即每人最多可扣5萬元。 | 雙方收入和稅階相近。 |
| 提名其中一方全額扣除 | 夫妻可以共同協商,簽署提名表格,將全部10萬元的扣除額分配給其中收入較高、稅階也較高的一方。 | 強烈推薦！尤其適用於夫妻收入差距較大的情況,將扣除額給稅階高的一方,可以慳到最多的稅款。 |
👫 情況二：配偶一方為業主,但雙方共同供款
這種情況也很常見。根據稅例,只有業主才能申請扣稅。即使你的配偶有份幫忙供樓,但只要他/她的名字不在樓契上,就不能申請扣稅。不過,作為業主的你,只要符合資格,仍然可以申請扣除全部已繳付的利息,上限同樣為10萬元。
⚖️ 個人入息課稅 vs. 分開評稅的選擇策略
對於夫妻來說,選擇「分開評稅」還是「合併評稅」（即個人入息課稅）也會影響最終的稅款。一般原則是：
- 如果一方收入極低或沒有收入： 選擇「個人入息課稅」通常會比較划算,因為可以將雙方的免稅額和扣除額（包括供樓利息）合併計算,有效拉低高收入一方的應課稅收入。
- 如果雙方都有穩定收入： 則應計算在哪種評稅方式下,將供樓利息扣除額分配給高收入一方會得出最低的總稅款。稅務局網站有提供稅款計算機,可以幫助你比較不同方案的結果。
實戰教學：如何填寫報稅表申請扣稅？
理論都懂了,實際操作該如何入手？其實過程相當簡單,只需幾個步驟。
📜 步驟一：向銀行索取「還款利息證明書」
每年報稅季前,你的按揭銀行通常會自動郵寄一份「年度還款利息及本金總結單」（Annual Statement of Interest and Principal Repayment）給你。這份文件會清楚列明在該課稅年度內,你總共支付了多少本金和多少利息。這就是你申報的依據,記得妥善保管,雖然交表時無需提交,但稅務局有權在日後抽查。
✍️ 步驟二：填寫BIR60報稅表第8部分
打開你的個人報稅表（BIR60）,找到第8部分「扣除」。在 8.1欄「居所貸款利息」,根據銀行的證明文件,填寫以下資料：
- 物業坐落地址： 填寫你申請扣稅的物業地址。
- 業權： 填寫你的業權百分比（例如：100% 或 50%）。
- 課稅年度內已付利息： 填寫銀行證明書上的利息總額。
- 要求扣除的款額： 填寫你希望扣除的金額,注意不能超過實際支付的利息,且上限為10萬元。
延伸閱讀：報稅新手必看
如果你是第一次報稅,或者對整個流程感到陌生,可以參考我們的【扣稅年金全攻略】2025年金扣稅上限、報稅教學與9大熱門計劃比較…,裡面有更全面的報稅基礎知識。
💻 步驟三：網上報稅（eTax）申請流程簡介
如果你使用稅務局的「稅務易」（eTax）平台進行網上報稅,過程會更加方便。登入後,系統會引導你填寫各項收入和扣除。在「扣除」頁面,選擇「居所貸款利息」,然後按照指示輸入相關物業資料和利息金額即可。系統還會自動幫你計算稅款,並提供一個月的報稅寬限期,非常推薦使用。
常見問題 (FAQ)
❓ 物業轉按或加按後,新貸款的利息還可以扣稅嗎？
這是一個常見且複雜的問題。根據稅務局的指引,關鍵在於新貸款的用途。
- 轉按（Refinance）： 如果轉按只是為了獲取更優惠的利率,而貸款額等於或少於原有貸款的未償還餘額,那麼新貸款的利息可以全數扣除。
- 加按（Top-up）： 如果轉按時加入了額外的貸款額（即「加按套現」）,那麼只有用作償還舊有貸款的部分所產生的利息才可以扣稅。套現出來的資金所產生的利息,是不能扣稅的。銀行通常會在利息證明書上分開列明。
❓ 「樓花」期間支付的利息可以申請扣稅嗎？
不可以。因為在樓花階段,物業尚未落成（未取得「滿意紙」）,你還未能入住,因此不符合「主要居所」的條件。你必須等到物業正式收樓,並用作自住後,該課稅年度所支付的利息才能開始申請扣稅。
❓ 如果我將物業部分出租,扣除額如何計算？
如果你將物業的一部分出租（例如,你住在主人房,將另外兩個房間出租）,你的物業便屬於「部分用作居所,部分用作出租」。在這種情況下,你需要按用作居所部分的比例來計算可扣除的利息。例如,如果物業有3間房,你自住1間,出租2間,那麼你只能申請扣除總利息的1/3。
❓ 如果忘記某年度申請,可以補報嗎？
可以的。如果你發現之前有課稅年度符合資格但忘記申請,你可以在該課稅年度的評稅通知書發出日期的6年內,以書面形式向稅務局局長提出反對或修改評稅的申請。你需要提供相關證明文件,例如當年的利息證明書和解釋信件。
總結
本文已為你全面剖析了供樓扣稅的核心要點,從基本資格、扣除上限與年期,到實戰的填表教學和複雜的夫妻報稅策略,希望能助你輕鬆應對報稅季,不再對著「綠色炸彈」發愁。請記住,善用「居所貸款利息扣除」是每位合資格業主的權利。只要你符合條件並正確申報,每年最高可節省一筆相當可觀的稅款。立即行動,找出你的按揭文件和利息證明,為今年的報稅做好萬全準備吧！
*本文內容僅代表作者個人觀點,僅供參考,不構成任何專業建議。