好不容易成功抽到居屋,正準備實現置業夢,卻被複雜的按揭程序搞得一個頭兩個大？別擔心！手握「綠表」資格,就等於擁有上車的黃金門票。但你真的知道如何善用這項優勢,申請高達9成半的綠表居屋按揭,甚至豁免壓力測試嗎？這篇文章就是你的終極指南,從居屋按揭成數、政府擔保期,到揀選銀行和詳細申請步驟,我們將會一一拆解,讓你對整個流程瞭然於胸,輕鬆上車做業主！
📖 文章重點速覽
- ✅綠表 vs. 白表：按揭條件有何天壤之別？
- ✅9成半按揭：如何才能借足額度？一手和二手居屋有何分別？
- ✅政府擔保期：影響二手居屋按揭年期和成數的「終極Boss」！
- ✅免壓測迷思：真的不用入息證明？銀行審批的潛規則是什麼？
- ✅申請全流程：由簽約到收樓,一步步教你完成按揭申請。
什麼是綠表居屋按揭？與白表資格有何核心不同？
在深入探討按揭細節前,我們先來搞清楚一個基本概念：到底什麼是「綠表」資格？簡單來說,綠表是香港房屋委員會（房委會）發給特定合資格人士,用以購買資助出售房屋的憑證,主要對象是現有的公共租住房屋（公屋）住戶或合資格的公務員等。
綠表資格的定義與優勢
擁有綠表資格的最大優勢,在於購買居屋時,尤其是在按揭申請上,能獲得遠比白表（主要為私營房屋住戶）申請者更優厚的條件。這是因為房委會為綠表買家提供了一個重要的「隱形福利」——按揭擔保。正因如此,銀行願意提供更高的按揭成數和更寬鬆的審批標準。想了解更多關於首次置業的資訊,可以參考我們的首次置業必睇全攻略。
一張圖看懂：綠表 vs. 白表按揭條件快速比較
口說無憑,讓我們用一個清晰的表格來看看,綠表和白表（包括「白居二」）在申請居屋按揭時的核心差異究竟在哪裡。
| 比較項目 | 🟢 綠表申請人 | ⚪ 白表／白居二申請人 |
|---|---|---|
| 最高按揭成數 | 一手：最高9成半 (95%) 二手：視乎擔保期,最高可達9成半 |
一手：最高9成 (90%) 二手：視乎擔保期,最高可達9成 |
| 最長還款年期 | 一手及二手：最長30年 | 一手及二手：最長30年 |
| 壓力測試 | 通常豁免 | 通常豁免 |
| 按揭保險 | 無需購買（因有房委會擔保） | 無需購買（因有房委會擔保） |
| 政府擔保期 | 對二手居屋按揭成數及年期有決定性影響 | |
綠表居屋按揭三大核心：成數、年期與政府擔保期
了解完基本分別後,就到了大家最關心的部分——錢！到底綠表資格能幫你借到多少錢？還款期可以拉多長？那個神秘的「政府擔保期」又是如何運作的？
最高按揭成數：如何輕鬆借足9成半？
對於購買一手新居屋的綠表申請人來說,情況最為簡單。由於有房委會作擔保人,銀行一般都非常樂意批出高達樓價95%的按揭貸款。這意味著,一個價值400萬的單位,你最低只需準備20萬首期,大大減輕了上車初期的財政壓力。
至於二手居屋,能否借足9成半,就要看下一點——政府擔保期了。
最長還款年期：一手及二手居屋年期上限詳解
不論是一手還是二手居屋,綠表買家最長的按揭還款年期均為30年。這與私人樓宇的按揭看齊,能有效攤薄每月供款,減輕還款負擔。不過,對於二手居屋,銀行在批核30年還款期時,同樣會受到政府擔保期的限制。
關鍵因素：政府擔保期如何影響二手居屋按揭額度？
這是申請二手居屋按揭時最最最關鍵的一環！房委會為居屋單位提供的擔保期,是由單位首次出售日期起計30年。銀行批核按揭時,會用「30年擔保期」減去「樓齡」,得出剩餘擔保期。
💡 剩餘擔保期計算公式：
30年 – 單位首次出售日期至今的年期（樓齡） = 剩餘擔保期
這個數字直接影響銀行批出的按揭成數和還款年期：
- 剩餘擔保期較長（例如超過20年）：銀行通常願意批出最高9成半按揭及最長30年還款期。
- 剩餘擔保期縮短（例如剩下10-15年）：銀行可能會下調按揭成數（如8成）及縮短還款年期,因為他們需要確保貸款能在擔保期內還清。
- 擔保期已過：如果單位樓齡超過30年,房委會的擔保已失效。此時,銀行會視該單位為一般私人樓宇處理,買家需要通過壓力測試,按揭成數亦會大幅降低至6-7成,並且可能需要購買按揭保險。
因此,在物色二手居屋時,記得向業主或地產代理查詢單位的首次出售日期,這對你的置業預算有著至關重要的影響。更多官方資訊可參考香港房屋委員會的按揭安排頁面。
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【免壓測試】綠表居屋按揭申請資格與所需文件
「綠表居屋按揭免壓力測試」是其中一個最吸引的賣點,但這是否代表銀行會完全不過問你的財政狀況？答案是：不完全是。
真的不用壓力測試和入息證明嗎？銀行審批準則解構
由於有房委會的按揭擔保,等於為銀行的貸款買了保險,即使借款人斷供,房委會也會承擔損失。因此,銀行無需嚴格執行金融管理局對私人樓宇按揭的壓力測試要求（即假設利率上升2%,供款與入息比率不得高於60%）。
然而,「免壓測」不等於「免審查」。銀行始終是商業機構,需要評估借款人的還款能力。它們雖然不會要求你通過硬性的壓力測試,但仍然會要求申請人提供基本的入息證明（如糧單、稅單、銀行月結單等）,以確保你有穩定的收入來源,足以應付每月供款。簡單來說,只要你的每月供款額不超過家庭總收入的50%,一般都視為可接受範圍。
Checklist：申請按揭必備文件清單
為了讓你的申請過程更順暢,建議提早準備好以下文件：
- 身份證明文件：香港永久性居民身份證
- 物業文件：臨時買賣合約、買賣合約
- 房委會文件：綠表資格證明書、購買資格證明書
- 入息證明（固定收入人士）：最近3-6個月的糧單、最近年度的稅單、公司聘書
- 入息證明（非固定收入人士）：最近6個月的銀行月結單,以顯示平均收入
- 住址證明：最近3個月內的水電煤費單或銀行月結單
一步步教你！綠表居屋按揭申請全流程
了解所有理論知識後,讓我們進入實戰環節！整個按揭申請流程其實相當直接,主要分為以下四個步驟：
第一步：簽署臨時買賣合約
不論是向房委會購買一手居屋,還是在「居屋第二市場」選購二手單位,第一步都是簽署臨時買賣合約並支付細訂（臨時訂金）。這份文件是啟動按揭申請的基礎。
第二步：選擇銀行並遞交申請
拿著臨約和其他準備好的文件,你就可以向心儀的銀行遞交按揭申請。建議至少比較2-3間銀行,因為不同銀行提供的利率、現金回贈和服務都可能有所不同。你可以一次過向多間銀行申請,待全部批核後再選擇最優惠的一間。
第三步：銀行審批與批出貸款
銀行收到申請後,會進行內部審批,包括查閱你的信貸報告（TU）及評估你的還款能力。由於綠表居屋按揭風險較低,審批過程通常較快,順利的話一至兩星期內便會收到「貸款確認信」（Offer Letter）。
第四步：簽署正式按揭契據及完成交易
接受銀行的貸款條件後,你需要委託律師樓處理後續的法律文件。律師會協助你簽署正式的按揭契據,並在指定成交日,由銀行將貸款餘額直接支付給賣方,你就正式成為業主了！
常見問題 (FAQ)
一、手新居屋和二手居屋的按揭申請有分別嗎？
主要分別在於對「政府擔保期」的考慮。一手新居屋的擔保期是完整的30年,因此綠表買家幾乎都能順利申請到9成半按揭及30年還款期。而二手居屋則必須計算剩餘擔保期,如果樓齡較高,銀行批出的按揭成數和年期可能會打折扣。
二、如果想加按或轉按,綠表居屋可以嗎？
未補地價的居屋,在加按或轉按上受到嚴格限制。一般情況下,只有在特定原因下（如籌措醫藥費、家庭成員教育開支等）並獲得房署批准後,才可申請加按。而想轉按至其他銀行以享受更優惠利率,同樣需要向房署申請同意,且過程較為繁複,批准機會也較低。
三、香港邊幾間銀行做居屋按揭經驗較豐富？
香港大部分主流銀行都有提供居屋按揭計劃,其中恒生銀行、滙豐銀行、中國銀行（香港）及渣打銀行等大型銀行的經驗較為豐富,處理的個案也較多,對審批流程和所需文件都非常熟悉,能提供較順暢的服務。
四、綠表居屋按揭利率會不會比私樓高？
不會。居屋按揭的利率通常與私樓按揭看齊,主要分為「P按」（最優惠利率按揭）和「H按」（銀行同業拆息按揭）兩種。近年「H按」的實際利率普遍較低,是市場上的主流選擇。你可以根據自己的風險承受能力和市場預期來選擇。
總結
總括而言,善用「綠表居屋按揭」的優勢,特別是高達9成半的按揭成數和豁免壓力測試的特點,能大大減輕你的上車負擔,是實現置業夢想的絕佳途徑。在申請前,務必了解清楚按揭成數、還款年期,尤其是購買二手居屋時,必須仔細計算「政府擔保期」的限制。準備好所需文件,比較不同銀行的方案,就能讓整個過程更加得心應手。希望這份全面的指南能助你順利完成按揭申請,成功上車！
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