按揭保險是什麼？快2026年了保費計算、9成按揭申請資格一篇搞懂

還在為首期不足而煩惱嗎？在香港這個「上車」大不易的城市,想成功置業,你絕對不能不認識「按揭保險」（Mortgage Insurance Programme, MIP）。它就像是你實現高成數按揭、降低置業門檻的秘密武器。很多人一聽到「保險」就覺得複雜,但別擔心！這篇文章會用最貼近生活的方式,為你完整解析按揭保險是什麼,從它的基本概念、作用,到最新的按揭保費計算方法和申請資格,讓你一篇搞懂所有細節,輕鬆規劃你的置業大計！

到底按揭保險是什麼？它保障的是買家還是銀行？

我們先來玩個快問快答：你覺得按揭保險,保障的是誰？

A. 辛苦供樓的你

B. 借錢給你的銀行

答案是… B！沒錯,這可能是第一個讓你驚訝的點。

💡 拆解迷思：按揭保險是為銀行提供保障,助買家成功「上會」

按揭保險的官方定義,是由香港按揭證券有限公司（HKMC）推出的一項計劃。它的核心目的,是保障承辦按揭的銀行。

想像一下,如果有一天借款人（也就是你）不幸斷供,銀行需要收回物業拍賣。萬一拍賣所得的金額,還不夠償還剩餘的按揭貸款,銀行就會有損失。這時候,按揭保險就派上用場了,它會賠償銀行在這部分的差額損失。

「那這跟我有什麼關係？」關係可大了！正因為有了這層保障,銀行才敢「鬆一口氣」,願意借出比金管局規定更高的按揭成數,讓你更容易上車。所以,你可以把它理解成：你付一筆保費,買一個讓銀行安心借錢給你的「信心」,從而讓自己能借到更高成數的按揭。

🤷‍♀️ 為什麼需要按揭保險？與金管局按揭成數限制的關係

在香港,銀行可以借多少錢給你買樓,是受到香港金融管理局（HKMA）嚴格規範的。一般來說,價值1,500萬港元以下的物業,銀行最多只能借70%的按揭。

• 沒有按揭保險：你想買一個800萬的單位,最多只能借 800萬 x 70% = 560萬。你需要準備的首期是 800 – 560 = 240萬！這還不包括印花稅和律師費等開銷。
• 有按揭保險：透過按揭保險,你可以申請高達9成的按揭,也就是借 800萬 x 90% = 720萬。你的首期瞬間降至 800 – 720 = 80萬！

看到差距了嗎？這160萬的首期差額,就是按揭保險最大的價值所在,它大大降低了普通市民,特別是年輕人和首次置業者的「上車」門檻。

高成數按揭的入場券：按揭保險如何助你借足9成？

按揭保險計劃最直接的好處,就是解鎖了「高成數按揭」的選項。不同的樓價和申請人背景,可以獲得的最高按揭成數也不同,讓我們用一個清晰的表格來看看。

📋 不同樓價下,有/無按揭保險的最高按揭成數對比

*注意：以上資料為一般情況,最終批核成數受個人財務狀況、物業類型等因素影響,一切以銀行及按揭證券公司的最終批核為準。

🔑 首次置業人士如何善用按揭保險計劃

如果你是「首置」人士（即申請時未持有任何香港住宅物業）,恭喜你,你是按揭保險計劃最主要的受惠者！只要符合入息要求,樓價1,000萬或以下的物業,最高可以申請到9成按揭。這意味著你只需要準備1成首期,就能夠上車,大大縮短了儲錢的時間。

🔄 非首次置業人士的按揭保險方案

即使你不是首次置業,例如是換樓客,一樣可以申請按揭保險。不過,最高按揭成數會稍為調低。一般來說,樓價1,000萬以下的物業,最高可申請8成按揭。這對於需要賣出現有物業才能夠夠錢買新樓的換樓客來說,提供了極大的資金靈活性。

【保費計算】新舊按保（波叔Plan）點樣計？

提到按揭保險,你可能聽過「新按保」、「舊按保」,甚至是「波叔Plan」。其實它們指的都是按揭保險計劃在不同時期的版本,主要分別在於樓價上限。現時大部分新申請都會採用最新的標準。

📊 一張圖看懂：「新按保」與「舊按保」的核心分別

所謂的「新按保」,又被戲稱為「波叔Plan」,是指2022年及之後放寬的版本,大幅提高了適用物業的樓價上限,讓更多中價位的物業也能夠受惠於高成數按揭。

影响按揭保費的3大因素：貸款額、按揭成數與還款期

好了,來到大家最關心的部分：保費到底要給多少？按揭保費不是一個固定的數目,它主要由以下三個因素決定：

1. 按揭成數：借得越多成,風險越高,保費自然越貴。9成按揭的保費會比8成半的貴。
2. 還款年期：還款期越長,不確定性越大,保費也會相應增加。30年期的保費會高於25年期。
3. 繳付方式：你可以選擇在承造按揭時一次過支付,也可以選擇每年支付,或者將總保費加借到按揭貸款中,分期攤還。絕大部分人都會選擇加借入按揭,因為這樣可以避免在買樓初期動用更多現金。

💰 如何獲取按揭保費折扣與退保費教學

好消息是,按揭保費通常有折扣！市場上的銀行為了爭取客戶,普遍會提供保費折扣,一般可達6折至7折。記得在申請按揭時,向你的銀行職員查詢最新的保費折扣優惠。

更有趣的是,如果你提早還清按揭貸款,還可以申請退還部分保費！退還比例如下：

• 首年內還清：可退還保費的 40%
• 兩年內還清：可退還保費的 25%
• 三年內還清：可退還保費的 15%

雖然大部分人不會在短短一兩年內就還清貸款,但這無疑為資金充裕、希望提早「甩身」的業主提供了一定的經濟誘因。

申請按揭保險全流程與資格審核

了解了按揭保險是什麼和如何計算保費後,下一步就是實際操作了。申請按揭保險的流程其實相當簡單,因為它通常是與你的按揭申請一併由銀行代為處理的。

✅ 申請按揭保險需要滿足哪些基本資格？

要成功申請,你需要滿足一些基本條件,證明你有穩定的還款能力：

• 申請人必須為香港永久性居民。
• 所有申請人於申請時在香港沒有持有任何住宅物業（適用於首置）。
• 有固定收入：這是最重要的一環,你需要提供足夠的入息證明,如糧單、稅單、公司信等。
• 信貸紀錄良好：準時償還信用卡數、私人貸款等,保持良好的信貸評級（TU Grade）。
• 供款與入息比率（DTI）不超過50%：即是說,你每月所有的債務供款（包括新造按揭）,不能超過你總收入的一半。

🚦 我還需要通過壓力測試嗎？最新要求解析

過去,申請按揭保險需要通過嚴格的「壓力測試」,即假設利率上升2%,你的供款與入息比率仍不能超過60%。

不過,好消息是,自2024年2月起,金管局已宣布暫停實施壓力測試要求！ 這意味著,只要你的供款與入息比率（DTI）不超過50%,原則上就符合了入息要求,申請門檻實質上降低了。

但要注意,雖然官方暫停了壓力測試,個別銀行仍可能基於自身風險評估,對申請人進行較審慎的審批。因此,保持健康的財務狀況總是明智之舉。想深入了解壓力測試的計算方法和最新豁免詳情？可以參考這篇首次置業必睇全攻略中的相關章節。

📝 申請流程：從遞交文件到成功批核

整個申請流程對你來說非常簡單,因為銀行會全程「護航」：

1. 選擇銀行並提交按揭申請：同時告知銀行你需要申請按揭保險計劃。
2. 遞交所需文件：包括身份證明、臨時買賣合約、入息證明等。
3. 銀行進行初步審批：銀行會先評估你的財務狀況,確認符合基本要求。
4. 銀行轉交申請至按證公司：銀行會將你的個案提交給香港按揭證券有限公司作最終審批。
5. 成功批核：一旦按證公司批核,銀行便會發出正式的按揭貸款確認信,整個過程便大功告成！

關於按揭保險的常見問題 (FAQ)

🤔 按揭保險費可以加借入按揭貸款中嗎？

絕對可以！這是最常見的做法。你可以選擇將整筆保費加到你的按揭總貸款額中,然後分期償還。這樣做的好處是無需在買樓初期支付一大筆現金,能大大減輕首期的財務壓力。

💸 如果我提早還清按揭,可以退還部分保費嗎？

可以的。如上文提到,如果在首3年內提早還清全部按揭貸款,你可以向按證公司申請退還部分保費,首年可退還40%,第二年25%,第三年15%。

🏗️ 購買樓花可以申請按揭保險嗎？

可以,但有特定限制。一般來說,只有參與「建築期付款」的樓花買家才能申請按揭保險,而且必須在發展商發出入伙通知書（收樓紙）後的12個月內完成按揭提取。如果你選擇的是「即供付款」,則無法使用按揭保險。

📉 申請按揭保險會否影響我的按揭利率？

不會。按揭利率是由銀行根據你的信貸狀況、市場利率（如H按或P按）等因素決定的,與是否申請按揭保險沒有直接關係。申請按揭保險不會令你的利率變高或變低。

總結

總結來說,按揭保險是香港置業人士,特別是首期預算有限的買家,達成置業夢想的關鍵工具。它雖然名為「保險」,但實際上是一個讓你能夠突破按揭成數限制,以較少首期上車的金融安排。

透過了解按揭保險是什麼,並掌握其按揭保費計算和申請細則,你便能更精準地預算開支,更有信心地申請高成數按揭。希望這份詳細的指南能助你掃除疑慮,踏出成功上會的第一步！

*本文內容僅代表作者個人觀點,僅供參考,不構成任何專業建議。