置業,對香港人嚟講,絕對係人生清單上嘅頭等大事。但搞得掂首期,只係漫長旅程嘅第一步。真正嘅大佬,其實係未來二、三十年都要同你「朝夕相對」嘅供樓利息。好多人簽咗份按揭文件,每個月準時供款,但從來冇真正搞清楚過啲錢究竟去咗邊,特別係當中嘅利息佔比。究竟銀行嘅供樓利息點計先最著數？市面上五花八門嘅按揭計劃,又應該點樣選擇？唔使驚,坐定定,今日就同大家由淺入深,一次過拆解供樓利息嘅所有秘密！
P按 vs H按：供樓利息嘅「紅玫瑰」與「白玫瑰」
喺香港,按揭計劃基本上係「P按」同「H按」嘅天下。揀邊個,就好似揀人生伴侶一樣,冇絕對嘅好壞,只有適唔適合你。佢哋直接決定咗你未來嘅供樓利息支出,所以一定要睇真啲！
P按 (Prime Rate Mortgage) – 穩定嘅安全感
P按,全名係「最優惠利率按揭」,個「P」就係指銀行嘅最優惠利率（Prime Rate）。呢個利率由各間銀行自己決定,相對穩定,唔會好似過山車咁日日變。
💡 小知識：P按仲有分「大P」同「細P」。主要係滙豐、中銀、恒生呢啲大行用嘅P會低啲（俗稱「細P」）,而其他銀行用嘅P會高啲（俗稱「大P」）。你嘅按揭計劃通常會係「P減去一個數值」,例如P-2.5%。
- ✅ 優點：利率波幅細,供款額相對穩定,容易做財務預算,啱晒追求安穩、唔想煩嘅朋友。
- ❌ 缺點：喺低息環境下,利率通常會比H按高,意味住要畀多啲利息。
H按 (HIBOR-based Mortgage) – 靈活嘅挑戰者
H按,全名係「銀行同業拆息按揭」,個「H」就係香港銀行同業拆息（HIBOR）。呢個利率反映銀行之間互相借錢嘅成本,日日都唔同價,所以H按嘅利率波幅會大好多。
為咗保護供樓人士,H按通常會有個「鎖息上限（Cap Rate）」。呢個上限通常係同P按掛鉤,例如P-2.25%。當H + 銀行利率高過呢個上限時,你只需要畀上限嘅利息就得,等於有個安全網。
- ✅ 優點：喺減息週期或者資金充裕嘅時候,H按利率可以非常低,慳到唔少供樓利息。
- ❌ 缺點：利率波動大,供款額會浮動,如果遇上加息週期,好快就會觸及鎖息上限。
供樓利息點計？拆解每月供款嘅秘密
好,戲肉嚟喇！究竟每月供款入面,有幾多係本,幾多係息？呢個就係我哋要解答嘅「供樓利息點計」嘅核心問題。銀行主要用「息隨本減」嘅方法去計,公式有啲複雜,但概念好簡單：
你每個月還款之後,剩餘本金會減少,所以下一個月嘅利息就會根據新嘅、少咗嘅本金去計算。初期還款大部分係利息,本金還得好少；後期就會掉返轉,大部分係還本金。
📝 情境模擬：計一次畀你睇
假設你借貸 HK$5,000,000,還款期30年（360期）,年利率係 4.125%。
- 每月利率： 4.125% ÷ 12 = 0.34375%
- 每月供款額： HK$24,232
我哋睇下第一期同中間某一期嘅分別：
| 期數 | 每月供款 | 利息部分 | 本金部分 | 剩餘本金 |
|---|---|---|---|---|
| 第 1 期 | HK$24,232 | HK$17,188 | HK$7,044 | HK$4,992,956 |
| 第 180 期 (15年後) | HK$24,232 | HK$10,248 | HK$13,984 | HK$2,963,016 |
睇到未？第一個月嘅供款,超過70%都係用嚟交利息！所以,如果你有額外資金,提早還款（當然要過咗罰息期）,慳到嘅供樓利息會非常可觀。
另外,以前申請按揭需要通過「壓力測試」,雖然金管局喺2024年已經暫停,但了解其計算方法對評估自己嘅還款能力仍然好有幫助。想了解更多關於置業入息和壓力測試的資訊,可以參考居屋入息上限2025深度解析：白表綠表資格、資產審查與按揭計算全攻略。
最新供樓利息表：各大銀行方案大比拼
齋講理論冇用,最實際嘅當然係睇下市場上嘅真實情況。以下我哋整理咗一個供樓利息表,模擬比較幾間主要銀行嘅按揭計劃。提提你,利率同優惠日日變,申請前記得要同銀行職員再三確認！
| 銀行 | H按計劃 | 鎖息上限 (Cap Rate) | P按計劃 | 現金回贈 |
|---|---|---|---|---|
| 銀行A (HSBC) | H+1.3% | P-2.25% (P=6.125%) | P-2.5% | 高達 2.5% |
| 銀行B (BOC) | H+1.3% | P-2.25% (P=6.125%) | P-2.4% | 高達 2.6% |
| 銀行C (Standard Chartered) | H+1.3% | P-2.25% (P=6.375%) | P-2.6% | 高達 2.7% |
註：以上數據僅為2025年示例,一切以銀行最終批核為準。P按利率以各銀行公布的最優惠利率為基礎。
從呢個供樓利息表可以睇出,雖然表面上嘅H+ 或P- 差別唔大,但現金回贈可以有好大分別。一筆過幾萬蚊嘅回贈,可以直接幫補律師費同裝修費。想知道點樣攞盡回贈優惠？可以睇下我哋另一篇按揭現金回贈2025終極指南,入面有更詳細嘅分析。
影響供樓利息的隱藏因素
除咗P按同H按,有啲「隱藏關卡」都會影響你最終攞到嘅供樓利息。申請前一定要知己知彼！
- 💰 信貸評級 (TU): 你嘅TU報告係銀行嘅第一印象。一個靚仔嘅評級（A級）,絕對係你傾到最靚利率嘅籌碼。
- 🏠 物業質素與樓齡: 太舊或者係唐樓、村屋呢類特殊物業,銀行考慮嘅風險會高啲,有機會影響利率甚至按揭成數。
- 👔 個人財務狀況: 穩定嘅收入、良好嘅還款記錄、冇太多街數,都可以令銀行對你更有信心,批出更優惠嘅利率。
- 📈 宏觀經濟環境: 美國聯儲局嘅議息結果,會直接影響香港嘅利率走勢。想了解官方嘅利率動向,可以參考香港金融管理局的基本利率資訊。
FAQ – 供樓利息常見問題
Q1: 轉按可以慳到利息嗎？
絕對有機會！轉按嘅黃金時機通常係過咗罰息期之後。如果市場利率下跌,或者其他銀行提供更高嘅現金回贈,轉按就可以幫你慳息兼賺回贈。但要計清楚律師費等成本係咪划算。
Q2: 加息週期應該點揀P按同H按？
傳統智慧會話加息週期揀P按,因為夠穩定。但其實目前大部分H按都好快會觸及以P按為基準嘅鎖息上限,變相成為「封頂H按」,同P按嘅實際利率差唔多。所以,重點反而係比較邊間銀行嘅「鎖息上限」更低,以及現金回贈等其他優惠。
Q3: 什麼是「罰息期」？
罰息期通常係按揭貸款初期嘅2至3年。如果喺呢段期間你提早還清全部貸款（例如賣樓或轉按）,銀行就會收取罰款,通常係貸款額嘅某個百分比。所以有任何大改動,記得要等到罰息期過咗先。
Q4: 按揭保險計劃會影響我的供樓利息嗎？
按揭保險本身係一筆保費,唔會直接改變你嘅按揭利率。不過,因為高成數按揭（例如八成或九成）意味住銀行嘅風險增加,有啲銀行可能會提供稍微冇咁優惠嘅利率計劃。但整體嚟講,影響唔會太大,主要成本係筆保費。
總結
搞清楚供樓利息,絕對係每個準業主嘅必修課。總結一下,重點有三：第一,要徹底了解P按同H按嘅特性,根據自己對利率波動嘅承受能力去選擇；第二,要識得「供樓利息點計」,明白初期還款大部分係利息,對未來財務規劃有更好嘅掌握；第三,要勤力做功課,利用供樓利息表貨比三家,唔好淨係睇利率,仲要計埋現金回贈同其他優惠。置業之路唔易行,但只要每一步都計得清清楚楚,就可以行得更穩陣,更安心！
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