置業,對許多香港人來說,是人生清單上的一大目標,但通往「上車」之路,第一關就是「申請按揭」。別以為只是填幾份表格那麼簡單,魔鬼往往藏在細節裡！這趟旅程涉及繁瑣的申請按揭流程,從準備文件、理解銀行術語到應對壓力測試,每一步都可能成為決定你是否能順利拿到鑰匙的關鍵。特別是近年經濟環境多變,銀行審批標準時有調整,想成功獲批,事前做足功課絕對是必須的。
你可能會問：「我的入息證明足夠嗎？」、「高成數按揭是不是特別難申請？」、「轉按又有什麼著數？」別擔心,這篇文章就是你的「按揭說明書」,我會用最貼地的方式,帶你走一遍完整的申請按揭流程,讓你從一個按揭小白,變身成懂得為自己爭取最優條款的精明置業者。
申請按揭流程五部曲：由準備到成交全拆解
申請按揭就像一場精心策劃的戰役,知己知彼,方能百戰不殆。整個流程環環相扣,預留充足的時間是致勝關鍵。一般來說,如果申請七成或以下的按揭,成交期預留2個多月通常足夠；但若需要申請高成數按揭,最好預留3個月時間,以免因審批延誤而打亂陣腳。
📜 第一步：備齊文件,彈藥充足
這是整個申請按揭流程的起點。向銀行遞交申請前,務必將所有文件一次過準備齊全,這不僅能節省來回補交文件的時間,更能給銀行留下一個「你很靠譜」的好印象。主要文件包括：
- 身份證明：香港身份證副本。
- 買賣合約：臨時買賣合約。
- 入息證明：最近3-6個月的糧單、公司僱傭合約、最新的稅單。
- 銀行紀錄：顯示固定入息的銀行月結單或存摺紀錄。
- 住址證明：最近3個月內的水、電、煤或銀行月結單。
🏦 第二步：貨比三家,多路出擊
千萬不要將所有雞蛋放在同一個籃子裡。不同銀行的按揭利率、現金回贈、批核準則都有差異。建議同時向2至3間銀行遞交申請,一來可以比較哪間銀行提供的offer最「著數」,二來也能避免因某間銀行批核失敗而陷入被動的窘境。另外,記得確認你聘請的律師樓是否在銀行的認可名單（on list）上,否則無法處理後續手續。
🔍 第三步：銀行審批,耐心等待
遞交申請後,就進入了銀行的內部審批階段。銀行會對你的信貸報告（TU）、還款能力、物業估價等進行全方位評估。這個過程一般需時3至5個星期,有時甚至更長。這段時間你需要做的就是耐心等待,並確保電話暢通,以便銀行職員隨時聯絡你補充資料。
✅ 第四步：成功批核,簽署文件
恭喜你！當收到銀行的批核通知（Offer Letter）,代表你已成功了一大半。仔細閱讀信中條款,如果接受,就需要與律師樓預約時間簽署正式的按揭契據等法律文件。切記,簽名式樣要與申請表格上的一致,否則可能需要重新簽署,費時失事。
🏠 第五步：完成交易,正式供樓
在物業成交當日,銀行會將貸款額直接發放給你指定的律師樓,再由律師樓轉交給賣方,完成交易。之後,你便正式成為業主,開始你的供樓歲月。銀行的現金回贈通常會在放款後1至2星期內存入你的戶口。記得準時供款,維持良好的信貸紀錄！
按揭文件清單：打好「上車」仗的第一步
俗語說：「工欲善其事,必先利其器」。在申請按揭的世界裡,你的「器」就是齊全而無誤的文件。不同的按揭成數和申請人背景,所需的文件也略有不同。以下為你整理了一個清晰的對比表格,讓你一目了然。
| 文件類別 | 7成或以下按揭 (較寬鬆) | 高成數按揭 (經按揭保險,較嚴格) |
|---|---|---|
| 入息證明 | 最近3個月糧單或銀行紀錄。如申請銀行是出糧戶口,有時只需提供公司信。 | 必須提供最近3-6個月糧單、稅單、強積金(MPF)紀錄、僱傭合約。 |
| 收入性質 | 固定月薪審批較快。支票出糧需提供支票副本。 | 佣金、花紅等非固定收入需計算6個月平均值。自僱人士需提供公司審計報告及利得稅單。 |
| 住址證明 | 可接受銀行月結單地址。 | 通常要求提供水、電、煤等公用事業賬單,以證明自住用途。 |
💡 專家小貼士： 如果你的老闆習慣用個人支票出糧,這可能會對申請高成數按揭構成障礙。建議盡早與公司溝通,改為公司支票或自動轉賬,並保留清晰紀錄,這對順利完成申請按揭流程至關重要。
高成數按揭與按揭保險：新手上車必修課
對於首期有限的「上車族」來說,高成數按揭無疑是實現置業夢想的踏腳石。所謂高成數按揭,是指貸款額超過金管局規定上限（一般為6-7成）的按揭。要申請這類按揭,申請人必須購買「按揭保險」,由按揭保險公司為銀行承擔額外的信貸風險。
目前香港主要的按揭保險公司有兩間：香港按揭證券有限公司（HKMC）和昆士蘭保險（QBE）。由於風險較高,按保公司的審批標準自然比銀行更為嚴格,對文件的要求也更滴水不漏。這就是為什麼申請高成數按揭需要預留更長成交期的原因。
申請高成數按揭,除了上述的基本文件,按保公司會特別 scrutinize 你的還款能力穩定性。例如：
- 工作穩定性：如果你剛剛轉工,出糧紀錄不足3個月,尤其是在非大型企業工作,批核難度會顯著增加。
- 收入來源：現金出糧、收入來源不穩定（如 freelance）,或者主要收入來自海外,都可能需要提供更多證明文件去說服按保公司。
- 信貸紀錄：任何信貸污點,如遲還卡數,都可能成為批核的「攔路虎」。
拆解壓力測試與供款比率：銀行點樣計你數？
「壓力測試」是申請按揭流程中最讓人頭痛的一環。簡單來說,這是金管局為防範加息風險而設的「安全網」。銀行需要評估,在假設利率上升2%（200點子）的情況下,你的供款佔入息比率是否仍在一個健康的水平。
第一關：供款與入息比率 (DSR)
在現有利率下,你每月的所有債務（包括按揭供款、私人貸款、卡數等）總額,不能超過你每月總入息的 50%。
第二關：壓力測試
在現有利率加2%後,你的每月總供款不能超過你每月總入息的 60%。
值得注意的是,如果申請人本身有其他按揭在身,或為他人作擔保,上述的DSR及壓力測試要求會更加嚴格（通常是40%/50%）。想更深入了解壓力測試的計算方法和首次置業的注意事項,可以參考這篇首次置業必睇全攻略。
特殊情況大解構：轉工、租金收入、非本地收入點處理？
人生總有不同階段,申請按揭時也可能遇上各種「非標準」情況。別慌,只要處理得當,一樣能順利過關。
-
💨 剛剛轉工,出糧紀錄不足3個月？
如申請7成以下按揭,部分銀行較具彈性,若你是自動轉賬出糧,或能接受1個月紀錄,但需提供前一份工作的資料佐證。但若是高成數按揭,審批會困難得多,穩妥起見,最好累積至少3個月的出糧紀錄再作申請。
-
🏘️ 想將租金計入息？
可以！你需要提供有效的租約。銀行計算時,通常會將租金收入打個折扣,普遍是7折計算。至於租約是否需要打釐印（繳付印花稅）,各銀行標準不一,有些不打釐印會再打折（如6折）,有些則不受影響。
-
🌏 入息來自非本地？
不論你是香港人但在內地或海外工作,還是非本地居民,都需要提供詳盡的證明,如外派證明、當地稅務紀錄、顯示入息的銀行流水賬等。特別是在內地工作,銀行會以稅後收入來計算壓力測試,若公司出糧是稅前,便需要提供「完稅證」。所有非中英文的文件,都需由認可機構翻譯。
轉按流程與文件須知：精明業主的「理財術」
當你過了罰息期後,「轉按」（Remortgage）就是一個值得考慮的理財操作。透過將現有按揭轉到另一間銀行,業主通常可以享受到更低的利率、更高的現金回贈,甚至可以套現一筆資金作其他周轉或投資。這與投資中的股票轉倉,將資產轉移到更優惠的平台有異曲同工之妙。
轉按的申請流程與新買按揭大同小異,但需要額外提交以下文件：
- 原按揭的貸款信 (Facility Letter)：讓新銀行了解你現有的貸款條款。
- 最近3個月的供款紀錄：這是關鍵！新銀行要確保你過去有準時還款的良好紀錄。若曾有遲供款,哪怕只是幾天,也需要等儲夠連續3個月的準時還款紀錄才能申請。
💡 轉按注意事項：申請轉按時,銀行對「自住」的證明會更嚴格。因為自住和出租物業的按揭成數不同,提供水電煤單等證明是常規操作,以證明你確實居住在該單位。
FAQ – 申請按揭常見問題
1. 申請按揭是否會影響我的信貸評級（TU）？
每次向銀行申請按揭,銀行都會查閱你的信貸報告,這會留下一個查詢紀錄。在短時間內向太多銀行查詢,可能會對信貸評級有輕微的負面影響。因此,建議集中向2-3間心儀的銀行申請,而非漁翁撒網式地申請。
2. 如果我的物業是村屋或唐樓,申請按揭流程有何不同？
村屋和舊式唐樓的按揭申請會相對複雜。銀行對這類物業的估價會比較保守,因為它們的業權、樓齡、結構等問題較多。批出的按揭成數可能會較低,年期也可能較短。銀行可能需要申請人提供更詳細的物業資料,如地契（Title Deed）,整個審批時間也可能更長。
3. 我可以選擇P按還是H按？有什麼分別？
P按（最優惠利率按揭）的利率以最優惠利率為基礎,利率相對穩定。H按（銀行同業拆息按揭）則與香港銀行同業拆息（HIBOR）掛鈎,利率波動較大,但通常在減息週期時會比P按更低。現時市場上大部分H按計劃都設有「鎖息上限」（Cap Rate）,其上限通常等同於P按利率,為業主提供保障。選擇哪種計劃,取決於你對未來利率走勢的預期和風險承受能力。
4. 什麼是「按揭預先批核」？我需要做嗎？
按揭預先批核是指在簽署臨時買賣合約前,先向銀行提交個人財務資料,讓銀行初步評估你大概可以借到多少貸款。這能讓你更準確地掌握自己的預算,鎖定心儀物業的樓價範圍。雖然這不是必須的步驟,但對於財務狀況較複雜或想增加置業信心的買家來說,是一個非常實用的工具。
結論
總括而言,申請按揭流程是一門需要細心和耐性的學問。從最初的文件準備,到理解銀行的審批邏輯,再到應對壓力測試的挑戰,每一個環節都不能掉以輕心。提前了解整個流程,準備好充足的文件,並根據自身情況（如是否需要高成數按揭、是否有特殊收入來源等）預留足夠的時間,是成功獲批的關鍵。置業是人生重要的里程碑,做足萬全準備,才能讓這條「上車」之路走得更安穩、更順暢。
本文內容僅代表作者個人觀點,僅供參考,不構成任何專業建議。