美國聯儲局的減息周期正式啟動,為香港樓市帶來一絲春風。準業主們最關心的,莫過於各大銀行的按揭利率走勢。面對五花八門的H按、P按,甚至是定息按揭計劃,究竟應該如何選擇？加上近期銀行現金回贈政策收緊,想「食盡」優惠變得更具挑戰性。別擔心,這篇文章將為您深入淺出地剖析當前的按揭市場,助您在置業路上做個精明決策者！
最新銀行按揭利率與現金回贈比較
過往,豐厚的現金回贈是申請按揭,特別是轉按的一大誘因。只要回贈金額足以覆蓋律師費和罰息期內的利息支出,轉按幾乎是穩賺的選擇。然而,隨著全球資金成本上升,香港的銀行也紛紛「閂水喉」,大幅削減甚至取消現金回贈。
💡 溫馨提示：在申請前,務必直接向心儀銀行查詢最新的現金回贈政策,因為網上資訊可能存在滯後。實際回贈金額會視乎貸款額、客戶關係等多種因素而定,切勿將其視為唯一的考慮標準。
以下為您整理了截至2025年各大主要銀行的按揭計劃,讓您一目了然：
| 銀行 | 最優惠利率 (P) | H按計劃 | P按計劃 | 最高現金回贈 |
|---|---|---|---|---|
| 滙豐銀行 | 5.875% | H+1.3% (封頂 P-1.75%) | P-1.75% | 視乎個案 |
| 恒生銀行 | 5.875% | H+1.3% (封頂 P-1.75%) | P-1.75% | 視乎個案 |
| 中國銀行 | 5.875% | H+1.3% (封頂 P-1.75%) | P-1.75% | 高達0.2% |
| 渣打銀行 | 6.125% | H+1.3% (封頂 P-2%) | P-2% | 視乎個案 |
| 東亞銀行 | 6.125% | H+1.3% (封頂 P-2%) | P-2% | 視乎個案 |
*以上資料僅供參考,實際利率及回贈以銀行最終批核為準。資料更新於2025年。
深入拆解按揭計劃：H按 vs P按點樣揀？
選擇按揭計劃,是上車過程中最重要的決定之一。目前市場主流是H按和P按,它們直接影響您未來幾十年的供款開支。究竟兩者有何分別？
tumultuous-ocean waves 🌊 H按 (HIBOR-based Mortgage)
H按的「H」指的就是香港銀行同業拆息 (HIBOR),即是銀行之間互相借貸的利率。您的按揭利率會是「HIBOR + 銀行訂立的百分比」。
- 優點：在低息環境下,HIBOR通常處於低位,意味著您的實際供樓利率會比P按更低,供款更輕鬆。
- 缺點：HIBOR波動性較大,受市場資金流向影響。若市場資金緊張,HIBOR可能急升,您的供款壓力也會隨之大增。
- 關鍵保障：「封頂利率」(Cap Rate),這是H按的「安全網」。無論HIBOR升到多高,您的按揭利率最多只會升至這個鎖定水平,而這個水平通常與P按掛鉤（例如 P-1.75%）。
stable-mountain ⛰️ P按 (Prime Rate-based Mortgage)
P按的「P」則是最優惠利率 (Prime Rate),由各銀行自行釐定,主要跟隨美國聯儲局的利率走勢。您的按揭利率會是「P – 銀行訂立的百分比」。
- 優點：P利率相對穩定,銀行不會輕易調整,讓您的每月供款額更具預算,適合不喜歡風險、追求穩定的業主。
- 缺點：在減息周期,P的下調速度通常比HIBOR慢；在低息環境下,P按的實際利率普遍高於H按。
根據香港金融管理局的數據,超過九成的業主選擇H按計劃,正因其低息優勢及封頂位的保障。不過,選擇哪種計劃,最終還需視乎您個人對利率波動的承受能力。
利率波動下的避風港：定息按揭計劃詳解
如果您對利率市場的風吹草動感到不安,那麼定息按揭可能就是您的「避風港」。這種計劃讓您在指定的年期內（例如10年、15年或20年）鎖定按揭利率,完全不受市場波動影響。
誰適合定息按揭？
- 極度風險厭惡者：希望未來供款有絕對預算,不想為利率變動而煩惱。
- 收入不穩定人士：例如從事佣金為主工作的銷售人員,鎖定供款額能更好地規劃財務。
- 計劃置業但收入「踩界」人士：定息按揭的一大好處是,申請時無需進行加息3厘的壓力測試,只需確保每月供款不超過入息一半即可。這意味著在相同的月入下,您可能借到更高的貸款額。
| 按證公司定息計劃利率參考 | |
|---|---|
| 10年定息期 | 4.24% |
| 15年定息期 | 4.39% |
| 20年定息期 | 4.54% |
*資料來源：香港按揭證券公司,實際利率以公佈為準。
雖然定息利率看似比當前的H按或P按要高,但您換來的是未來十年甚至二十年的安心。這是一種以較高成本鎖定風險的策略,值得追求穩定的您考慮。
善用銀行按揭工具：Mortgage-Link戶口慳息秘技
Mortgage-Link（按揭高息存款掛鈎戶口）是銀行提供的一項極其實用的按揭配套產品,絕對是慳息神器！
簡單來說,它是一個與您按揭貸款利率完全相同的儲蓄戶口。舉個例子：
假設您的實際按揭利率是4.125%,那麼您放在Mortgage-Link戶口內的存款,就能賺取高達4.125%的年利率！這筆利息收入,正好可以抵銷一部分的按揭利息支出。
當然,天下沒有免費的午餐。這類戶口的高息存款設有上限,通常是按揭貸款餘額的50%或60%。儘管如此,它仍然是存放備用現金、應急錢,甚至是部分閒置資金的絕佳選擇,遠比普通活期存款的回報吸引得多。
🧐 常見問題 (FAQ)
Q1. H按和P按目前邊個更「著數」？
在當前的低息環境下,H按的實際利率普遍低於P按,加上有封頂利率作為保障,對於大部分申請人而言,H按的優勢依然較大。這也是為何超過九成市民選擇H按的原因。
Q2. 供款期間可以轉換H按或P按嗎？
可以的。大部分銀行都允許客戶在按揭合約期內,免費將H按轉為P按,或將P按轉為H按一次。因此,即使未來利率環境有變,您也有一定的靈活性去應對。
Q3. 定息按揭計劃是否不划算？
這取決於您的需求。如果您的首要目標是「穩定」和「鎖定風險」,那麼即使定息利率比浮息高,它也是划算的,因為您購買了未來的確定性。特別是對於需要放寬壓力測試門檻的買家,它更是一個實用的工具。
Q4. 申請按揭時,選擇律師樓有什麼要注意？
在委託律師樓前,務必確認該律師樓是否在您申請按揭的銀行的「認可名單」(Approved List) 上。如果不是,您可能需要額外聘請一位銀行指定的律師,這會產生額外約$2,000至$3,000的費用。
總結
總括而言,選擇最適合的銀行按揭計劃,是一場在利率、風險和個人財務狀況之間的平衡藝術。H按提供了低成本的潛力,P按給予了穩定性,而定息按揭則是對未來不確定性的一份保險。在做決定前,請仔細評估自己的收入穩定性、風險承受能力,並結合最新的市場資訊,選擇一條最適合您的置業之路。
本文內容僅代表作者個人觀點,僅供參考,不構成任何專業建議。