對於香港的業主而言,每年最大筆的開銷之一莫過於償還房屋貸款。然而,您是否知道這筆沉重的居所 貸款 利息支出,其實是政府提供給您的一項重要稅務優惠？透過申請居所 貸款 利息 扣除,您可以有效減輕薪俸稅或個人入息課稅的負擔。特別是從2024/25課稅年度起,為響應最新的鼓勵生育政策,有新生子女的家庭扣除上限更獲提升。本文將為您深入剖析此項扣稅政策的核心要點,從基本資格、居所 貸款 利息 支出 總額的計算,到最新變動與申請細節,助您精明規劃,盡享稅務優惠。
什麼是居所貸款利息扣除？基本資格詳解
所謂「居所貸款利息扣除」,簡單來說,就是允許納税人在計算應繳稅款時,從其入息總額中,扣減為購買自住物業而支付的按揭貸款利息。這項政策旨在減輕置業人士的財政壓力。然而,並非所有利息支出都符合資格,您必須滿足以下所有條件,才能成功申請這項扣除。
✅ 申請資格一覽
- 1. 物業擁有人：
您必須是該住宅的業主（可以是唯一擁有人、聯權共有人或分權共有人）。
- 2. 香港境內住宅：
該物業必須是位於香港境內的住宅樓宇。
- 3. 主要居所：
在該課稅年度內,該住宅必須是您本人、配偶或受養父母、子女的主要居住地。
- 4. 貸款性質：
您支付的利息是來自於為購買該住宅而借入的貸款。這筆貸款必須以該住宅或任何其他香港財產的按揭或押記作擔保。
- 5. 應課稅人士：
您是應課薪俸稅或個人入息課稅的納税人。
居所貸款利息支出總額如何影響你的扣稅？
在申請扣除時,一個核心概念是「居所貸款利息支出總額」。這指的是您在一個課稅年度（即每年的4月1日至翌年的3月31日）內,實際支付給銀行的按揭利息總和。許多人誤以為可以直接申報扣除額上限,但事實上,可扣除的金額是以「實際支付利息」和「扣除上限」兩者中的較低者為準。
情境模擬：
- 情況一： 假設本年度的扣除上限為 HK$100,000,而您全年的居所 貸款 利息 支出 總額為 HK$85,000。那麼您只能申報扣除 HK$85,000,而非 HK$100,000。
- 情況二： 若您的居所 貸款 利息 支出 總額高達 HK$150,000,由於受到上限所限,您最多也只能申報扣除 HK$100,000。
💡 如何查閱利息支出總額？
每年報稅季節前,承造按揭的銀行通常會寄發一份「年度還款摘要」或類似文件給您,上面會清晰列明您在該課稅年度內已償還的本金和利息總額。您只需根據該文件上的利息總額填寫報稅表即可。若未收到,也可主動向銀行申請索取。
2024/25課稅年度最新變動：新生子女家庭扣除額提高！
為了締造更有利的育兒環境,政府在2023年的施政報告中宣布了一項重要稅務寬減措施。自2024/25課稅年度起,符合特定條件的納税人,其居所 貸款 利息 扣除的上限將由 HK$100,000 提高至 HK$120,000。這意味著每年可額外獲得 HK$20,000 的扣除額度。
| 新生子女家庭居所貸款利息扣除額提升詳情 | |
|---|---|
| 適用課稅年度 | 2024/25 課稅年度起 |
| 基本扣除額上限 | HK$100,000 |
| 新增額外扣除額 | HK$20,000 |
| 總扣除額上限 | HK$120,000 |
誰能享受這項「升級版」福利？
要獲得這筆額外的 HK$20,000 扣除額,您必須同時滿足以下條件：
- 新生子女： 您的子女必須在 2023年10月25日或之後 出生。
- 子女年齡： 在該課稅年度的任何時間內,該名子女未滿18歲。
- 共同居住： 您必須與該名子女在香港共同居住至少連續6個月（或稅務局認為合理的較短期間）。
- 利息支出要求： 您所繳付的居所 貸款 利息金額,必須超過 HK$100,000 的基本扣除限額。
居所貸款利息扣除上限與年期：你需要知道的數字
除了扣除金額上限外,扣除年期是另一個納税人必須留意的關鍵限制。政府並非允許您無限期地扣除居所 貸款 利息。
扣除年期限制
根據現行《稅務條例》,每位納税人可申索居所貸款利息扣除的課稅年度,合共為 19個課稅年度。這19年可以是連續的,也可以是不連續的。您應善用每年的扣除機會,尤其是在利息支出較高的供款初期。
特別注意： 針對上文提到的新生子女額外扣除,如果納税人已經就20個課稅年度（舊制下的年期上限）獲取了基本的居所貸款利息扣除,那麼即使符合新生子女的條件,也無法再享受 HK$120,000 的提高後扣除額。
聯名物業／分權持有,扣除額如何計算？
對於聯名物業,居所 貸款 利息 扣除的處理方式會根據業權種類而有所不同,這直接影響每位業主可申報的金額。
👫 聯權共有人（Joint Tenants）
最常見於夫婦共同持有的物業。在此情況下,所有聯權共有人會被視為一個整體。他們可以自行協商如何分配該課稅年度的扣除總額（上限為 HK$100,000 或 HK$120,000）。例如,一對夫婦可以決定由收入較高的一方全數申索,以獲得最大的稅務效益；或者兩人各申索一半。分配方式十分靈活,但總扣除額不能超過上限。
🤝 分權共有人（Tenants in Common）
常見於朋友或生意夥伴合資買樓。在此情況下,扣除額必須嚴格按照每位業主在物業中的擁有權份額按比例計算。例如,A君和B君以分權方式持有物業,A佔60%,B佔40%。假設該年度的扣除上限為 HK$100,000,那麼A君的個人扣除上限就是 HK$60,000 (100,000 x 60%),而B君的上限則是 HK$40,000 (100,000 x 40%)。
實際操作：如何申請與撤回居所貸款利息扣除？
申請過程相對直接,主要是在填寫個人報稅表（BIR60）時,在相關部分填上正確資料即可。您需要填寫物業地址、業權百分比以及該年度的居所 貸款 利息 支出 總額。通常無需在提交報稅表時附上證明文件,但您必須妥善保存銀行發出的利息結單,以備稅務局日後查核。
可以反悔嗎？撤回申索的機制
假如您在申索後,因各種原因（例如發現另一項扣除更為有利,或者想將扣除年期留待日後使用）希望撤回,是絕對可行的。您可以在稅務局發出評稅通知書後的6個月內,以書面形式向稅務局提出撤回該課稅年度的居所 貸款 利息 扣除申索。一旦撤回,該年度將不會計入19年的扣除年期當中。
想了解更多官方資訊,可參考香港稅務局的官方指引。
常見問題 (FAQ)
❓ 如果我擁有多於一個物業,可以為所有物業申請利息扣除嗎？
不可以。居所 貸款 利息 扣除僅適用於您的「主要居所」。即使您擁有多個物業且都有按揭貸款,您也只能選擇其中一個作為主要居所進行申報。若您和配偶各自擁有物業並分別作為主要居所,則兩人均可就其各自的物業申請扣除。
❓ 稅務局如何定義「主要居所」？
「主要居所」是指您日常居住和生活的固定地方。稅務局在判斷時會考慮多個因素,例如您的居住時間長短、家庭成員是否同住、郵件通訊地址、公共服務登記地址等。這是一個基於事實的判斷,而非單純由您個人聲稱。
❓ 如果我在課稅年度中途轉按（Refinance）或出售物業,如何計算扣除額？
扣除額需要按比例計算。您需要分別計算在舊按揭和新按揭下,或在出售物業前所支付的合資格利息,然後將它們加總。重要的是,如果轉按時有「加按」套現,超出原貸款額部分的利息支出是不能用作扣稅的。
❓ 申請扣除時,是否需要立即提交銀行證明文件？
在提交報稅表時,一般無需附上任何證明文件。您只需在表格上如實填報相關資料。但稅務局有權在事後抽查您的個案,屆時您便需要提供銀行發出的年度利息結單等文件作證明。因此,請務必將這些文件妥善保存至少7年。
總結
善用居所 貸款 利息 扣除是每位香港業主必學的理財一課。它能實質地減輕您的稅務負擔,讓您的資金運用更具彈性。在規劃時,務必清晰了解自己的居所 貸款 利息 支出 總額,並密切留意扣除上限及年期的限制。特別是對於有新生子女的家庭,2024/25課稅年度起提高的扣除額無疑是一大喜訊。只要掌握規則,準確申報,您便能輕鬆享受這項政策帶來的財政裨益。
*本文內容僅代表作者個人觀點,僅供參考,不構成任何專業建議。