在香港置業是人生大事,動輒數百萬甚至上千萬的交易中,任何能夠減輕財務負擔的機會都顯得彌足珍貴。其中,銀行的「按揭現金回贈」無疑是最具吸引力的一環。這筆看似「迎新獎賞」的資金,能直接為業主提供一筆可觀的現金流。然而,這份禮物並非唾手可得,其背後牽涉到金融監管機構的指引、複雜的計算方式,甚至隱藏著一些普通申請人不易察覺的「魔鬼細節」。究竟這筆回贈是如何運作的？潛在的上限和陷阱又在哪裡？
文章核心要點
- 按揭現金回贈定義：了解其本質是銀行吸引客戶的營銷工具,而非無條件的贈予。
- 金管局1%規管：深入解析若現金回贈超過貸款額1%,銀行需將整筆回贈扣減貸款本金的規定,及其對按揭成數的實際影響。
- 回贈計算與市場水平：掌握現金回贈的計算公式,並了解2025年市場上普遍的回贈率範圍。
- 轉按與高成數按揭策略：分析如何利用轉按流程賺取現金回贈,以及申請高成數按揭對回贈金額的影響。
- 潛在風險與注意事項：警惕「罰息期」（Clawback）條款,並權衡高回贈與利率之間的利弊。
什麼是按揭現金回贈？真的是「銀行白送錢」嗎？
所謂的按揭現金回贈（Mortgage Cash Rebate）,本質上是銀行為了在激烈的市場競爭中爭奪按揭貸款客戶而提供的一種財務誘因。您可以將它理解為申請按揭貸款的「迎新禮物」。當您成功申請並提取按揭貸款後,銀行會根據您的貸款金額,按一定百分比計算出一筆現金,直接存入您的銀行戶口。
這筆錢看似是銀行「白送」的,但實際上,它是一種營銷成本,銀行期望透過長達二、三十年的按揭合約,從利息收入中彌補這筆前期支出並實現盈利。因此,它並非完全無條件的饋贈,而是與一份長期的金融合約緊密掛鈎。申請人在享受這筆即時現金的同時,也意味著接受了合約中的各項條款,包括利率、年期以及下文將會詳述的「罰息期」。
💡 專家比喻：按揭回贈如同電訊商的「上台優惠」
您可以將按揭現金回贈想像成電訊公司的「簽約送手機」優惠。電訊商送您一部最新款手機（等同於現金回贈）,條件是您必須簽訂一份為期24個月的服務合約（等同於按揭貸款的罰息期）。如果您在合約期內轉台,就需要賠償手機的價值。同理,若您在按揭的「罰息期」內提前還清貸款,銀行也有權收回當初發放的現金回贈,這就是所謂的「Clawback」條款。
深度解讀金管局指引：按揭現金回贈的「天花板」在哪？
雖然銀行希望透過高額回贈吸引客戶,但這場「回贈戰」並非全無限制。為了維持銀行體系的穩定,防止銀行過度競爭而忽略信貸風險,香港金融管理局（金管局）的官方指引為按揭現金回贈設定了一道關鍵的「軟上限」。
這條規定的核心是：如果銀行提供的現金回贈金額超過按揭貸款額的1%,那麼在計算按揭成數（LTV）時,銀行必須將整筆回贈金額從貸款額中扣除。
這聽起來可能有些複雜,讓我們透過一個具體案例來拆解它的實際影響：
情境模擬：回贈1%與1.5%的真實差異
假設您購買一個價值800萬港元的物業,並打算申請六成按揭,即貸款480萬港元。
| 比較項目 | 方案A：現金回贈1% | 方案B：現金回贈1.5% |
|---|---|---|
| 貸款額 | HK$4,800,000 | HK$4,800,000 |
| 現金回贈金額 | HK$48,000 (≤ 1%) | HK$72,000 (> 1%) |
| 金管局規定 | 回贈未超1%,無需扣減貸款額 | 回贈已超1%,需扣減貸款額 |
| 計算LTV的貸款額 | HK$4,800,000 | HK$4,800,000 – HK$72,000 = HK$4,728,000 |
| 實際按揭成數 | 480萬 / 800萬 = 60% | 472.8萬 / 800萬 = 59.1% |
| 最終影響 | 順利獲批6成按揭 | 表面上您申請了6成按揭,但由於回贈需被扣減,您實際能借到的貸款額比預期少了HK$72,000。這意味著您需要準備更多的首期資金來填補這個差額。 |
這個機制是為了確保即使在提供回贈後,銀行的實際貸款風險敞口（net exposure）仍然符合監管要求。對於按揭申請人,特別是那些資金預算非常緊張、希望借足最高成數的買家而言,這一點至關重要。
2025年按揭現金回贈市場現況與計算方式
了解規則後,我們來看看市場的實際情況。香港的按揭現金回贈率並非一成不變,它會受到市場利率環境、銀行資金成本、競爭激烈程度等多種因素影響。一般來說,市場上的回贈率普遍介乎1%至2.5%之間。
現金回贈的計算公式
計算方式非常直接：
現金回贈金額 = 最終批核的貸款額 × 銀行的回贈率(%)
舉例說明：
若您成功申請一筆500萬港元的按揭貸款,銀行提供的回贈率為1.8%,那麼您可以獲得的現金回贈為：
HK$5,000,000 × 1.8% = HK$90,000
由於9萬港元（1.8%）超過了貸款額的1%（5萬港元）,這筆貸款在計算LTV時,銀行會以（500萬 – 9萬）= 491萬作為實際貸款額來審批。只要491萬仍在您可申請的LTV範圍內,您便能順利取得貸款和9萬元回贈。
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新盤、二手樓、轉按：不同按揭類型的現金回贈策略
不同類型的按揭申請,其現金回贈的吸引力與策略重點也有所不同。
1. 新購物業（一手/二手樓）
對於首次置業或換樓人士,按揭現金回贈是一筆非常實在的「補貼」,可以用於支付律師費、印花稅、裝修或添置傢俬等開支,有效緩解前期的財務壓力。策略上,除了比較不同銀行的回贈率外,更應結合其按揭利率（例如H按還是P按）、罰息期長短等因素作綜合考量。
2. 轉按（Refinance）
轉按現金回贈是市場上最主要的「戰場」。當業主的原有按揭過了罰息期後,便可以將按揭貸款由A銀行轉至B銀行,這個過程稱為「轉按」。B銀行為了吸引這位客戶,往往會提供極具吸引力的現金回贈。對業主而言,轉按有兩大好處：
- 賺取現金回贈：這是最直接的誘因。例如,一筆400萬的貸款餘額,轉按若能獲得2%回贈,即可套取8萬元現金。
- 爭取更優利率：如果市場利率下行,轉按可以幫助業主鎖定一個更低的按揭利率,長遠節省利息開支。
因此,很多精明的業主會每隔2-3年（即罰息期結束後）,就審視一次市場情況,考慮是否透過轉按來優化自己的財務狀況。想了解更多關於轉按流程的細節,可以參考我們的相關文章。
按揭保險如何影響您的現金回贈？
對於需要申請高成數按揭（超過六成）的買家,必須透過香港按揭證券有限公司（HKMC）的按揭保險計劃（MIP）才能實現。那麼,按揭保險會如何影響現金回贈呢？
關鍵在於：現金回贈是基於「總貸款額」計算的。由於高成數按揭的貸款額更高,理論上可以獲得的現金回贈也更豐厚。
例如：購買一個1000萬的物業
- 申請六成按揭：貸款額600萬,假設回贈率2%,可獲現金回贈 HK$120,000。
- 申請九成按揭（透過按保）：貸款額900萬,假設回贈率2%,可獲現金回贈 HK$180,000。
不過,需要注意的是,金管局的1%回贈扣減規定同樣適用於高成數按揭。如果回贈超過1%,銀行同樣需要先扣減回贈再計算LTV。對於申請九成按揭這種「借到盡」的個案,任何貸款額的減少都可能導致交易失敗。因此,銀行在處理高成數按揭的現金回贈時會格外謹慎,有時甚至會為這類申請設定較低的回贈上限,以確保其最終LTV不會超出監管要求。
小心魔鬼細節：領取現金回贈前的三大注意事項
在被高額現金回贈吸引的同時,務必保持冷靜,仔細審視以下三個關鍵點：
1. 罰息期與回贈「鎖定期」(Clawback Period)
這是最重要的條款。幾乎所有提供現金回贈的按揭計劃都會設有2至3年的罰息期。在此期間,如果您提前全數清還按揭貸款（例如賣樓或轉按）,銀行不僅會收取一筆罰息（通常是貸款額的某個百分比）,更有權向您追討當初發放的全數或部分現金回贈。因此,這筆回贈是有「鎖定期」的,您需要確保在未來2-3年內沒有賣樓或轉按的計劃。
2. 利率與其他優惠的權衡 (Trade-off)
切勿只被現金回贈的數字蒙蔽雙眼。有時候,提供最高回贈的銀行,其按揭利率可能並非市場最低。您需要進行全面的成本效益分析。一個略高0.1%的利率,在三十年的供款期內,多付的總利息可能遠遠超過那幾萬元的現金回贈。應使用按揭計算機,比較不同「回贈+利率」組合下的總還款額,找出真正划算的方案。
3. 中介回贈 vs. 銀行直接回贈
市場上除了銀行直接提供的回贈外,還有經由按揭轉介公司（俗稱按揭中介）申請而獲得的「額外回贈」。這些中介與銀行有合作關係,能為客戶爭取到與銀行直接申請相若甚至更好的條款,並在銀行回贈之外,再從自己的佣金中拿出一部分作為給客戶的額外獎賞。透過正規的按揭中介申請,往往能獲得最大的總回贈金額,且服務免費,是值得考慮的途徑。
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常見問題 (FAQ)
Q1: 按揭現金回贈需要繳稅嗎？
不需要。在香港,銀行提供的按揭現金回贈被視為貸款條件的一部分,是對貸款成本的減免,而非個人入息。因此,這筆款項無需課繳薪俸稅或利得稅。
Q2: 現金回贈通常在什麼時候發放？
一般在按揭貸款成功提取（drawdown）後的一至兩個星期內,銀行會將回贈金額直接存入您的指定還款戶口。
Q3: 如果在罰息期內提前償還「部分」貸款,會被追回回贈嗎？
這取決於您的按揭合約條款。大部分銀行的「Clawback」條款僅針對「全數」提前還款。如果您只是作部分還款,通常不會觸發回贈追討條款,但可能仍需支付部分還款的罰息。建議在操作前仔細閱讀您的貸款文件或直接向銀行查詢。
Q4: 申請高成數按揭,獲得的現金回贈一定會更多嗎？
理論上是的,因為回贈是按貸款額百分比計算。但如前文所述,銀行為規避風險,可能會對高成數按揭申請設置較低的回贈率上限,或者申請人需確保即使扣減回贈後,貸款額仍然符合按保的LTV要求。最終結果需要個案審批。
Q5: 我是否應該永遠選擇提供最高現金回贈的銀行？
不一定。選擇按揭計劃是一項綜合決策。除了現金回贈,您還必須考慮按揭利率、利率上限（CAP rate）、罰息期、銀行服務質素以及其他附加優惠（如高息存款掛鈎戶口 Mortgage-link）。一個看似回贈稍低但利率更優的計劃,在長遠來看可能為您節省更多。務必進行全面比較,選擇最適合您財務狀況的方案。
結論
總括而言,按揭現金回贈是香港置業人士一項重要的財務福利,尤其在轉按市場中扮演著關鍵角色。它能提供即時的現金流,減輕首期及雜費的壓力。然而,這項優惠並非簡單的加減乘除,而是受到金管局嚴格規管,並附帶各種合約條款。精明的按揭申請人,應當在追求高回贈的同時,深入理解其背後的運作機制,特別是1%的回贈扣減規則和罰息期的約束。在做決定前,務必將利率、回贈、罰息條款及個人未來幾年的財務規劃放在一起通盤考量,才能真正做到「穩賺」回贈,而非得不償失。
*本文內容僅代表作者個人觀點,僅供參考,不構成任何專業建議。讀者應自行判斷,並在需要時尋求專業人士的意見。金融市場存在風險,決策需謹慎。