對於香港的業主而言,沉重的按揭供款無疑是主要的財務壓力來源。然而,香港稅務條例中的「居所貸款利息扣稅」政策,就如同一場及時雨,為供樓人士提供實在的稅務寬減。究竟供樓利息扣稅點計才是最精明？當中涉及的資格、上限、年期,特別是夫妻聯名物業的報稅策略,往往讓不少人感到困惑。本篇全攻略將為您深入淺出,逐一剖析箇中關鍵,確保您能善用這項政策,最大化您的稅務優惠。
🌟 最新政策亮點：新生代家庭扣除額加碼
為響應政府鼓勵生育的政策,自 2024/25 課稅年度起,若納稅人與在 2023 年 10 月 25 日或之後出生的子女同住,居所貸款利息的扣除上限將由原本的 HK$100,000 提升至 HK$120,000。這項「額外扣除」無疑為新生代家庭帶來了更大的財務緩衝空間。
供樓利息扣稅資格全解析：您符合申請條件嗎？
在探討供樓利息扣稅點計之前,首要步驟是確認您是否滿足所有申請資格。並非所有「供樓」行為都自動符合扣稅要求。申請人必須同時滿足以下三大範疇的條件,缺一不可。讓我們逐一檢視：
👤 1. 申請人資格：誰是「合資格的業主」？
最核心的原則是,申請人必須是該物業的業主。這意味著您的名字必須出現在物業的註冊文件上。
- ✓ 您必須是該物業的唯一擁有人、聯權共有人或分權共有人。
- ✘ 僅僅是「居住者」或「供款人」並不足夠。舉例來說,即使您出資協助家人供樓,但如果業權不屬於您,您便不符合申請資格。
🏠 2. 物業資格：您的物業符合要求嗎？
稅務局對可用於扣稅的物業類型有嚴格規定,核心在於物業必須是您在香港的主要居所。
- ✓ 地理位置： 物業必須坐落於香港境內。
- ✓ 物業性質： 必須是住宅用途的已落成物業。
- ✓ 居住用途： 在該課稅年度內,該物業必須全部或部分用作您的主要居所。若只是部分用作自住（例如部分出租）,扣除額會按比例作出調整。
- ✘ 不合資格物業： 樓花、未入伙物業、工廈、商舖或境外物業均不符合資格。
💡 溫馨提示：自用車位利息也可扣稅！
如果您在購入住宅時一併購入了車位,且該車位與住宅位於同一發展項目內並屬自用性質,那麼該車位的按揭貸款利息亦可合併計算在居所貸款利息扣除內。
💰 3. 貸款資格：貸款來源有規定嗎？
並非所有貸款的利息都能扣稅,貸款機構和用途都有明確指引。
- ✓ 貸款用途： 貸款必須是用於購買該住宅物業。
- ✓ 貸款抵押： 貸款必須以該住宅或任何其他香港財產的按揭或押記作為保證。
- ✓ 放債機構： 貸款機構必須是《稅務條例》訂明的機構,包括政府、認可的財務機構（如銀行）、註冊儲蓄互助社、持牌放債人、香港房屋協會、您的僱主等。
扣稅上限與年期：您可以慳幾多稅？
了解資格後,下一步就是計算您可以享有的扣除額度。稅務局對扣除的金額和年期設有上限,掌握這些數字是精明規劃供樓利息扣稅的基礎。
📅 扣除年期：靈活的20年額度
自2017/18課稅年度起,每位納稅人就居所貸款利息可享有的扣稅年期上限為20個課稅年度。這裡的關鍵在於「靈活性」：
- 無需連續使用： 您可以根據個人財務狀況,選擇在任何20個課稅年度內使用此扣除額。例如,您可以在供樓初期利息支出較高時申請,待利息佔比下降後暫停,將剩餘年期留待將來換樓或加按時使用。
- 策略性選擇： 考慮到加息週期、個人入息水平等因素,策略性地選擇在哪個年度申報,能讓您的稅務效益最大化。
💵 扣除金額上限：基本與額外扣除
每個課稅年度可扣除的居所貸款利息設有最高限額。實際可扣除的金額是您該年度實際支付的利息或扣除上限,以較低者為準。
| 扣除類別 | 每年最高扣除額 | 適用情況 |
|---|---|---|
| 基本扣除 | HK$100,000 | 所有合資格的納稅人。 |
| 額外扣除 (2024/25課稅年度起) | HK$120,000 | 納稅人與其在 2023年10月25日或之後出生 的子女在該年度同住至少連續6個月。 |
⚠️ 注意事項：
- 扣除額是按每個物業計算。如果您與他人共同擁有一個物業,則該物業的扣除上限需要由所有業主攤分。
- 如果您擁有多於一個自住物業（例如年內換樓）,您只能就其中一個物業申請扣除,但可以選擇對您最有利的物業進行申報。
業權影響大不同：單獨、聯權、分權持有物業點計扣稅？
物業的業權結構,直接決定了每位業主供樓利息扣稅點計的方式以及可享有的扣除額。這是在聯名置業時必須釐清的關鍵問題。
| 業權類別 | 計算方法 | 情景模擬 |
|---|---|---|
| 👤 唯一擁有人 (Sole Owner) | 業主可獨享全數的扣除額。計算方式為「實際支付利息」與「HK$100,000上限」之間的較低者。 | 陳先生獨自擁有一物業,該年度支付了 HK$150,000 利息。他可申報的扣除額為 HK$100,000。若他只支付了 HK$80,000 利息,則可扣除 HK$80,000。 |
| 🧑🤝🧑 聯權共有人 (Joint Tenant) 俗稱「長命契」,業權平均分配。 |
HK$100,000 的扣除上限需按業主人數平均分配。每位業主可扣除的金額,是其「個人分配後的上限」與「個人實際支付利息」之間的較低者。 | 黃氏夫婦以聯權共有形式持有物業（2位業主）,該年共支付 HK$180,000 利息（每人 HK$90,000）。每人的扣除上限為 HK$100,000 / 2 = HK$50,000。因此,即使每人支付了 HK$90,000 利息,每人最多也只能扣除 HK$50,000。 |
| 👨👩👧👦 分權共有人 (Tenant in Common) 業權按指定比例分配。 |
HK$100,000 的扣除上限會根據業權比例進行分配。每位業主的可扣除額,是其「按比例分配的上限」與「個人實際支付利息」之間的較低者。 | 李先生（70%）和張小姐（30%）以分權共有形式置業,該年共支付 HK$200,000 利息。李先生的扣除上限為 HK$70,000,張小姐為 HK$30,000。假設他們按業權比例供款,李先生支付了 HK$140,000 利息,可扣除 HK$70,000；張小姐支付了 HK$60,000 利息,可扣除 HK$30,000。 |
夫妻報稅攻略：合併評稅還是提名配偶更划算？
對於已婚的業主,稅務安排更具彈性。選擇最適合的報稅方式,可以顯著影響最終的稅務負擔。以下是兩種常見的供樓利息扣稅夫妻策略：
📊 策略一：合併評稅 (Joint Assessment)
如果夫妻雙方都有應課稅入息,但其中一方的入息較低,甚至低於其個人免稅額及扣除額的總和,合併評稅便是一個理想選擇。
- ✓ 運作原理： 將夫妻二人的入息合併計算,然後扣除所有適用的免稅額和扣除額（包括居所貸款利息）。這相當於將入息較低一方「用剩」的免稅額,轉移給入息較高的一方使用。
- ✓ 適用情景： 夫妻收入差距較大時最為有利。
- ✘ 注意事項： 一旦選擇合併評稅,該課稅年度便不能再選擇分開評稅。
🙋♂️ 策略二：提名配偶申索扣除 (Nomination of Spouse)
這種情況適用於物業由一方持有,但該業主在該課稅年度內沒有任何應課稅收入（如薪俸、租金或利潤）。
- ✓ 運作原理： 沒有收入的業主方,可以「提名」其有應課稅收入的配偶,去申索該物業的居所貸款利息扣除。這樣就不會浪費掉本應可以扣稅的利息支出。
- ✓ 適用情景： 夫妻其中一方是家庭主婦／主夫,而另一方有穩定收入。
- ✘ 注意事項： 提名需要每年重新申請,並非一次性設定。
手把手教學：如何填寫報稅表申請扣稅？
了解所有規則後,最後一步便是準確無誤地填寫報稅表。無論是郵寄還是網上報稅,步驟都相當直接。
📝 郵寄報稅 (填寫 BIR60 表格)
- 找出您的個別人士報稅表（BIR60）。
- 翻到第 8 部分「利息扣除」。
- 在第 8.1 部「居所貸款利息」中,填寫物業地址、業權百分比、該年度支付的利息總額,以及您申請扣除的金額。
- 如果涉及加按或二按,需額外填寫附錄第 9 部分。
💻 網上報稅 (使用「稅務易」eTax)
- 登入您的「稅務易」帳戶。
- 在選擇報稅項目的頁面,於「扣除」部分,務必勾選「居所貸款利息」。
- 進入填報主頁面後,點擊左側導航欄的「扣除 -> 居所貸款利息」。
- 按照系統提示,依次填寫物業詳情、業權資料、貸款機構名稱、貸款帳戶號碼以及相關利息金額即可。
常見問題 (FAQ)
Q1. 我去年忘記申請供樓利息扣稅,可以補領嗎？
可以的。根據稅務局規定,您可以在該課稅年度結束後的6年內,以書面形式向稅務局提出反對或申索。您需要提供相關證明文件,例如貸款機構發出的年度利息結單,以證明您在該年度已支付合資格的利息。
Q2. 如果我將物業轉按（Refinance）,會影響扣稅資格嗎？
一般而言,如果轉按後的貸款額不超過原來貸款的未償還餘額,且新貸款同樣用於該自住物業,利息扣除通常不受影響。但如果您在轉按時提取了額外現金作其他用途（如投資或個人消費）,該部分現金所產生的利息便不符合扣稅資格,您需要作出相應的計算和調整。
Q3. 20年的扣稅年期必須是連續使用嗎？
不需要。這是該政策的一大優點。您可以自由選擇在哪20個課稅年度申請扣除。例如,在利息支出較高的供樓初期,或個人收入較高的年份申請扣稅,效益會更為顯著。您可以暫停使用,將年期額度留待日後更需要的時候。
Q4. 如果我把自住物業部分地方出租,供樓利息扣稅點計？
如果物業只有部分用作您的主要居所,那麼可扣除的利息金額需要按比例扣減。例如,如果您的物業有3個房間,您自住2間,出租1間,那麼理論上您只能申報總利息支出的三分之二作為居所貸款利息扣除。同時,出租部分所產生的利息,可以在計算物業稅時作為支出扣除。
總結
「居所貸款利息扣稅」是香港政府為業主提供的一項重要稅務優惠。要充分利用這項政策,關鍵在於深入理解其資格要求、扣除上限與年期限制,並根據自身的業權結構和婚姻狀況,制定最優的報稅策略。從單獨持有到聯名共有,從分開評稅到合併報稅,每種選擇都對應著不同的稅務結果。希望本篇詳盡的攻略能助您清晰掌握供樓利息扣稅點計的每一個細節,在每年的報稅季節都能作出最精明的決策,有效減輕您的財務負擔。
*本文內容僅代表作者個人觀點,僅供參考,不構成任何專業建議。稅務條例或會不時修訂,詳情請參閱香港稅務局的最新公布。