在香港高昂的樓價下,「上車」對許多人而言是一大挑戰。當首期資金有限時,按揭保險就成為了實現置業夢想的關鍵鑰匙。究竟按揭保險是什麼？它如何幫助準買家申請高達九成的按揭貸款？這份全面指南將為您深入剖析按揭保險的運作原理、費用計算方式、新舊計劃的差異,以及最新的申請須知與政策變動,助您在置業路上運籌帷幄。
深入剖析：按揭保險是什麼？
簡單來說,按揭保險（Mortgage Insurance Programme, MIP）是一項為銀行提供保障的保險產品。根據香港金融管理局（金管局）的規定,銀行一般最高只能批出六成按揭（LTV）。若買家希望申請高於六成的按揭（例如八成或九成）,銀行將面臨較高的信貸風險。為了管理這種風險,銀行會要求買家向按揭保險公司購買保險。這份保險的作用是,一旦借款人不幸斷供,導致銀行在拍賣物業後仍有損失,保險公司將會賠償銀行超出現有按揭成數上限的差額。因此,按揭保險是什麼？它本質上是保障銀行,而非保障借款人,但它卻是讓買家能夠以較低首期成功置業的重要工具。
🔑按揭保險的核心作用：降低首期門檻
按揭保險的最大價值在於它大大降低了置業的入場門檻。試想一下,購買一個價值800萬港元的單位：
- ❌ 無按揭保險：銀行最多批出六成按揭（480萬）,買家需要準備320萬首期。
- ✅ 有按揭保險：若符合資格,可申請高達九成按揭（720萬）,買家只需準備80萬首期。
兩者首期相差達240萬,可見按揭保險對於資金有限的首次置業人士來說,是不可或缺的「上車神器」。
🏢香港主要按揭保險提供機構
目前香港市場上提供按揭保險計劃的公司主要有三間,其中市場佔有率最高的是由政府全資擁有的機構：
- 香港按揭證券有限公司 (HKMC)：市場上的絕對主流,絕大部分銀行的按揭保險申請都由其處理。除了按揭保險,該公司也提供如香港年金等退休規劃產品。
- 昆士蘭保險 (QBE)
- AIG Mortgage Insurance
雖然有多個選擇,但實際上,借款人通常無法自行選擇保險公司,而是取決於承造按揭的銀行與哪家保險公司合作。因此,重點應放在了解保費結構而非選擇公司上。
按揭保險費用如何計算？解構保費的決定因素
既然按揭保險能帶來如此大的便利,其代價就是需要支付一筆「按揭保險費」。這筆費用的高低並非固定,而是由多個因素共同決定。準確理解按揭保險費用的計算邏輯,有助您更精準地規劃置業預算。
📊影響保費高低的四大關鍵
1. 按揭成數 (LTV)：這是最核心的因素。按揭成數越高,代表銀行承擔的風險越大,因此保費也越高。申請九成按揭的保費會遠高於八成按揭。
2. 還款年期：還款期越長,不確定性越高,保費也會相應增加。選擇30年還款期的保費會比20年或25年高。
3. 借款人背景：申請人是否首次置業、是否為他人作擔保、或名下是否持有其他物業,都會影響其「原有按揭成數」,從而影響適用的保費表和最終費用。
4. 物業樓價：樓價決定了您是適用於「舊按保」還是「新按保」計劃,不同計劃的保費率有所不同。
⚖️繳費方式對決：一次性付清 vs 逐年繳付
按揭保險費主要有兩種繳付方式,各有優劣,適合不同財務規劃的買家。
| 繳付方式 | 優點 | 缺點 | 適合人士 |
|---|---|---|---|
| 一次性付清 (Lump Sum) | 可向銀行申請加借入總貸款額一併供款,無需額外現金；通常可享保費折扣；若在3年內轉按或退保可獲部分保費退還。 | 總保費金額較高,加借會輕微增加每月供款額。 | 大部分買家,特別是希望簡化財務安排、不打算短期內轉按的人士。 |
| 逐年繳付 (Annual Payment) | 首年保費較低,現金流壓力較小。 | 沒有退保機制；總支付成本可能更高；每年需繳付續保費用。 | 計劃在短期內（如一兩年）透過轉按甩掉按揭保險的買家。 |
專家提示：絕大多數申請人會選擇「一次性付清」並加借入按揭。這不僅因為操作簡便,更因為保費折扣和潛在的退保回贈使其總體成本更具優勢。目前市場上,首次申請按保的折扣普遍可達65折至7折。
新舊按保計劃大比拼：您適用哪一種？
要準確計算按揭保險費用,首先必須確定自己適用於「舊按揭保險計劃」（舊按保）還是「新按揭保險計劃」（新按保）。兩者最大的分別在於承保的物業價值上限和最高按揭成數,直接影響您的借貸能力。
📋一張圖看懂：新舊按保計劃核心分別
| 項目 | 舊按保計劃 | 新按保計劃 (2023年7月修訂後) |
|---|---|---|
| 最高90%按揭 | 樓價400萬或以下 (貸款上限360萬) | 樓價1,000萬或以下 |
| 最高80%按揭 | 樓價600萬或以下 | 樓價1,500萬或以下 (貸款上限900萬) |
| 最高70%按揭 | 不適用 | 樓價3,000萬或以下 |
| 適用對象 | 主要為低樓價物業 | 覆蓋更廣泛的中高價物業 |
簡單來說,如果您購買的物業樓價超過600萬並希望申請高成數按揭,就必須使用「新按保」。即使樓價在600萬或以下,若希望申請超過八成的按揭（例如九成）,也需要依賴「新按保」的框架。
🧭申請資格自我評估：三步找出您的保費表
按揭證券公司提供了多達10張不同的保費表,看似複雜,但只要跟隨以下三個步驟,就能輕鬆鎖定適用於您的那張：
- 第一步：決定「新按保」或「舊按保」根據您的物業樓價和目標按揭成數判斷。例如,購買800萬物業借八成,超出舊按保上限,必須用新按保。購買500萬物業借八成,則可適用舊按保。
- 第二步：判斷「首置」或「非首置」身份「首次置業」指申請按揭時名下沒有任何香港住宅物業。首置客的保費較低,非首置客（包括換樓客或為他人擔保者）保費較高。
- 第三步：確認「原有按揭成數」這一步較為關鍵。如果您的身份（如非首置、或為他人擔保）導致銀行需要將您的基本按揭成數下調一成（例如由六成降至五成）,您將需要使用保費較高的那張保費表。
實戰演練：按揭保險費用計算實例
理論過後,讓我們透過具體案例,實際演練如何計算9成按揭保險的費用。以下例子均假設還款期為30年,並選擇一次性付清保費。
案例一：首次置業,購買800萬物業,申請90%按揭
- 適用計劃：新按保（因樓價超過600萬）
- 貸款額：800萬 x 90% = 720萬
- 適用保費率：根據新按保首置客保費表,30年期9成按揭,保費率為貸款額的5.0%
- 基本保費：720萬 x 5.0% = 360,000元
- 折扣後保費 (假設7折)：360,000元 x 70% = 252,000元
案例二：非首次置業(換樓客),購買1,000萬物業,申請80%按揭
- 適用計劃：新按保
- 貸款額：1,000萬 x 80% = 800萬
- 適用保費率：根據新按保非首置客保費表,因樓價1,000萬的原有按揭成數為50%,故需選用保費較高的表格,保費率約為貸款額的2.82%
- 基本保費：800萬 x 2.82% = 225,600元
- 折扣後保費 (假設7折)：225,600元 x 70% = 157,920元
申請按揭保險的注意事項與審批流程
了解清楚按揭保險是什麼及其費用後,實際申請過程亦有不少細節需要留意,以確保申請順利獲批。
📝申請前必須準備的文件與心態
- 🕒 預留充足時間：按揭保險的審批比一般按揭更嚴格,需時更長,一般由一至三星期不等。建議在簽署臨時買賣合約時,爭取較長的成交期（約兩個月）。
- 🧾 入息證明要齊全：按保公司對入息證明的要求非常嚴格,除了基本的糧單和銀行月結單,通常必須提供最近期的稅務局報稅單（稅單）,自僱人士則需提供更詳盡的業務證明。
- 💰 首期來源清晰：按保公司會關注首期資金的來源是否清晰可查,避免因資金來源不明而被質疑或拖慢審批進度。
- 🏠 物業僅限自住：按揭保險批出的物業原則上只可作自住用途,不可出租。
⚠️「供款佔入息比率」的隱藏陷阱
很多人誤以為申請按揭保險後就無需進行壓力測試,這是一個常見的誤解。事實上：
✓ 壓力測試豁免：對於首次置業人士,新按保計劃下確實可以豁免壓力測試（即利率加2厘後,供款不超過入息60%的要求）。
✗ 供款佔入息比率 (DTI) 仍需遵守：即使免除壓測,申請人仍須符合「供款佔入息比率」的基本要求,即每月總供款額不得超過每月總入息的50%。
對於非首置或有擔保在身的申請人,DTI的要求會更嚴格,可能收緊至40%甚至35%,這點是申請前必須仔細計算的。
🔄2025年最新政策變動：按保物業出租限制放寬
過往,經按揭保險承造高成數按揭的物業嚴禁出租。然而,金管局已放寬相關規定,在特定情況下,業主可向按證公司申請將物業出租,但需符合以下其中一項條件：
- 因家庭成員增加（如新生嬰兒）導致居住空間不足。
- 業主失業,需要更靈活的財務安排。
- 其他特殊情況,並已在該物業自住滿一定年期。
需要注意,申請出租的限制頗多,例如業主不能同時擁有其他香港住宅物業,且在出租期間不可再購入新物業。詳情請向按證公司或銀行查詢最新指引。
按揭保險常見問題 (FAQ)
Q1: 樓花物業可以申請新按揭保險計劃嗎？
可以。根據最新指引,不論是選用「建築期付款」還是在2023年9月22日後簽訂臨約的「即供付款」,只要符合新按保的樓價要求,樓花買家同樣可以申請。
Q2: 如果未能通過壓力測試,是否一定無法獲批按揭保險？
不一定。對於首次置業人士,若未能通過壓力測試,但仍能符合「供款佔入息比率」不超過50%的要求,按證公司仍可能批核申請,但或需繳交額外約10%的附加保費。
Q3: 申請按揭保險後,可以轉按或加按套現嗎？
可以轉按,但不允許加按套現。轉按的目的是讓業主可以轉到利率或回贈更優惠的銀行,從而節省利息開支。若想「甩走」按揭保險,則需要等到物業的剩餘貸款額降至樓價的六成或以下。
Q4: 按揭保險費的折扣是如何決定的？
保費折扣並無公價,主要視乎銀行與按證公司的協定,以及申請人的信貸質素。一般而言,信貸紀錄良好、入息穩定的首次置業人士較容易獲得較高的折扣,市場上普遍介乎65折至7折。建議向不同銀行查詢以作比較。
總結
總括而言,按揭保險是什麼？它是一項讓準買家突破傳統按揭成數限制、提早實現置業目標的金融工具。透過支付一筆保險費用,買家可以獲得高達九成的按揭貸款,大大減輕首期負擔。然而,申請人必須透徹理解其運作模式、費用結構、申請資格及相關限制。在申請前,務必仔細評估自身的財務狀況,備妥所需文件,並向銀行專業人士查詢最新的政策詳情,才能確保置業之路暢通無阻。
*本文內容僅代表作者個人觀點,僅供參考,不構成任何專業建議。